Pantbrev vid bankbyte: befintlig säkerhet och ny kostnad

Den här guiden gäller dig som äger en villa eller ett fritidshus och vill flytta bolånet medan du behåller samma fastighet. Källorna är kontrollerade den 17 oktober 2026. Vi skiljer på tre frågor: hur mycket du är skyldig, vilken säkerhet som redan finns och vad som måste ordnas inför flytten.

1. Pantbrevets belopp är inte ditt lånesaldo

En inteckning är en registrering av ett belopp i fastigheten. Pantbrevet är beviset på den och kan användas som säkerhet. Lantmäteriet beskriver både skriftliga pantbrev och digitala datapantbrev. Själva skulden ser du i bankens låneuppgifter.

Har du amorterat kan skulden därför vara lägre än summan av pantbreven. Skillnaden är inte ett tillgodohavande som kan tas ut. Den är heller inget lånelöfte. Konsumenternas Bank- och finansbyrå förklarar att panten ger långivaren säkerhet och under vissa förutsättningar kan säljas för att betala skulden.

Skriv två separata rader i ditt underlag: ”nuvarande kapitalskuld” och ”befintliga pantbrevsbelopp”. Om båda råkar vara lika stora i dag är det fortfarande olika uppgifter. För en bostadsrätt används en annan pantsättningshantering; räkna inte med fastighetens pantbrevsskatt på en vanlig bostadsrätt.

2. Kontrollera fastigheten och vem som håller pantbreven

I Lantmäteriets tjänst Min Fastighet kan ägaren se uttagna inteckningar. Behöver du kontrollera själva pantbrevsuppgifterna finns ett utdrag ur Pantbrevsregistret. Det redovisar bland annat belopp, om pantbrevet är skriftligt eller digitalt och innehavaren av datapantbrev. Utdraget skickas till ägarens registrerade adress eller digitala brevlåda; uppgifterna lämnas inte ut som ett vanligt telefonsvar eller mejlsvar.

Gör en egen lista med fastighetsbeteckning, varje pantbrevs belopp, typ och uppgift om innehavare. Lägg till en tom kolumn där den nya banken får bekräfta vilka pantbrev den kan använda. En summering från registret räcker inte för att själv avgöra att hela beloppet är ledigt.

Berätta om det finns fler lån eller andra långivare med samma fastighet som säkerhet. Be bankerna reda ut vilka fordringar pantbreven säkrar och när de kan lämnas över. Ett avbetalt lån och en användbar säkerhet ska båda kunna styrkas; du behöver inte gissa utifrån ett gammalt låneavtal.

3. Be bankerna samordna betalning och säkerhet

Konsumenternas checklista för bolåneflytt beskriver hur den nya banken löser lånet hos den gamla. Fråga samtidigt hur pantbreven hanteras. Ett nytt låneavtal och en överförd säkerhet är två delar av samma flytt, men ett besked om den ena delen bekräftar inte automatiskt den andra.

Be om ett gemensamt planerat datum och en tydlig ansvarsfördelning: vem beställer lösenbeloppet, vem betalar den gamla banken och vem ser till att rätt pantbrev blir tillgängliga för den nya? Håll ordinarie betalningar under uppsikt och följ bankernas bekräftade instruktioner om en avi ligger nära bytet.

Amorteringsunderlaget fyller en annan funktion. Det visar uppgifter bakom amorteringen och ersätter varken pantbrevsuppgifterna eller ett daterat lösenbesked. Vår guide till amorteringsunderlaget hjälper dig att hålla dokumenten isär. För själva avslutet finns genomgången av lösen och låneflytt hos SBAB.

4. Tre alternativ med samma befintliga pantbrev

Följande är egen, förenklad matematik. Anta att din nuvarande kapitalskuld är 1 800 000 kr och att pantbrev på sammanlagt 2 200 000 kr kan användas hos den nya banken efter det samordnade avslutet. Säkerhetsbehovet antas motsvara det totala nya lånebeloppet. Banken måste först bekräfta dessa förutsättningar.

SBAB:s vägledning beskriver att befintliga pantbrev följer fastigheten och att nya behövs när det som finns inte täcker lånet. Enligt Lantmäteriets avgiftsinformation är skatten för ny inteckning 2 procent, räknat på hela tusental avrundade nedåt, plus 375 kr per inteckning.

Raderna är alternativ från samma startläge. Tabellen räknar bara på ny inteckning i vanlig fast egendom, med ett nytt pantbrev när det behövs. Bankavgifter och övriga flyttkostnader ingår inte.

I sista raden är det nya behovet 2 350 000 − 2 200 000 = 150 000 kr. Kostnaden blir 150 000 × 2 % + 375 = 3 375 kr. Att ta två procent av hela låneökningen 550 000 kr och lägga till en avgift skulle ge 11 375 kr, alltså 8 000 kr för mycket i just modellen.

De första två nollorna i kostnadskolumnen betyder att ingen ny inteckning behövs under antagandena. De betyder inte att banken måste låna ut 2 100 000 kr eller att hela bankbytet blir gratis. Pantbrevsbeloppet säger inget om vad din inkomst, bostadsvärdering och bankens kreditprövning medger.

5. Be om antal nya pantbrev och en uppdelad kostnad

Antalet spelar också roll. En ny inteckning på 150 000 kr ger modellens 3 375 kr. Om banken i stället behöver två nya inteckningar på 100 000 och 50 000 kr blir skatten fortfarande 3 000 kr, men två expeditionsavgifter ger totalt 3 750 kr. Skillnaden är 375 kr. Be banken förklara upplägget; välj inte en förändring av säkerheterna enbart utifrån avgiften.

Begär separata rader för stämpelskatt, Lantmäteriets avgifter, bankens handläggning och eventuella andra kostnader. Om offerten avviker från din beräkning, fråga vilket belopp och hur många inteckningar den bygger på. Tabellen är ingen prislista för utbyte, sammanföring eller andra ändringar av befintliga pantbrev.

Finns bindningstid kvar kan ränteskillnadsersättning till den gamla banken bli en separat kostnad. Kontrollera varje lånedel och tänkt lösendag. Konsumenternas flyttchecklista påpekar att hanteringen kan skilja mellan banker även för tre månaders bindning.

Kontrollera också när kostnaden dras och från vilket konto. I exemplet med 550 000 kr högre skuld och 3 375 kr i nya inteckningskostnader måste kostnaden finansieras separat eller rymmas i utbetalningen. Om den tas ur de 550 000 kronorna återstår 546 625 kr före andra avgifter. Läggs kostnaden ovanpå lånet förändras både totalskulden och säkerhetsbehovet, så beräkningen behöver göras om.

6. Ägarregistrerat betyder inte att inteckningen försvunnit

När ett lån är helt betalt kan banken lämna tillbaka datapantbrevet genom ägarregistrering. Lantmäteriet förklarar att ägaren då kan använda det som säkerhet igen eller låta det ligga oanvänt. Ett sådant brev är alltså inte i sig ett nytt betalningskrav.

Förväxla inte återlämning eller byte av pantbrevshavare med att döda en inteckning. Be banken förklara eventuella förslag om ändringar innan du godkänner dem. Om ett skriftligt pantbrev saknas, meddela bankerna tidigt och fråga Lantmäteriet om rätt hantering; anta inte att en egen kopia räcker för flytten.

7. Håll låneökningen utanför ett rent bankbyte

Jämför först ett byte med oförändrad kapitalskuld. Om du också vill låna till renovering, be om ett separat alternativ med nytt totalbelopp, amortering, ränta och kostnader. Då ser du vilka förändringar som beror på flytten och vilka som beror på att du lånar mer.

Vår guide om att höja bolånet hos Handelsbanken går igenom prövning, belåningsgräns och värdering. Ett stort befintligt pantbrevsbelopp upphäver inte de kraven. Om du i stället ska köpa en annan fastighet behövs en annan kalkyl: läs om egna pengar, lagfart och pantbrev vid husköp.

8. Spara en bekräftelse för både skuld och säkerhet

Du kan skriva till den nya banken genom dess ordinarie säkra kontaktväg: ”Jag vill flytta bolånet på samma fastighet. Bekräfta vilka befintliga pantbrev ni kan använda, eventuellt nytt inteckningsbelopp och antal, varje kostnad samt hur ni samordnar lösen och säkerheterna med nuvarande bank.” Lägg till om du även ansöker om en höjning.

1. Stäm av fastighetsbeteckningen och samtliga gamla lånedelar.
2. Få användbara pantbrev och eventuellt nytt behov bekräftade.
3. Spara daterat lösenbesked och planerat överföringsdatum.
4. Kontrollera faktiskt avslut hos den gamla banken och ny skuld hos den nya.
5. Följ upp besked om pantbrevshavare eller ägarregistrering om något avviker från planen.

Ett registerutdrag visar en säkerhetsuppgift, ett lånekonto visar en skuld och en betalningsbekräftelse visar att pengar kommit fram. När dessa underlag stämmer ihop blir det lättare att upptäcka en felaktig avgift eller en ofullständig flytt utan att förväxla dem.