Amorteringsunderlag vid bankbyte: skuld, värde och datum

Guiden gäller en flytt av ett befintligt bolån till en annan bank medan du bor kvar i samma bostad. Vi visar hur du läser siffrorna och testar en extraamortering nära 70-procentsgränsen. Källorna är kontrollerade den 17 oktober 2026. Exemplen förutsätter ett lån som omfattas av amorteringskravet, utan tilläggslån, undantag eller en ny godtagbar värdering.

1. Begär rätt handling från din nuvarande bank

Enligt 14 § lagen om begränsning av bostadskrediter ska kreditgivaren på begäran lämna uppgifterna bakom amorteringskravet och belåningsgraden skyndsamt. Begäran och utlämnandet ska kunna ske elektroniskt och på annat lämpligt sätt. Du behöver alltså inte anta att en utebliven knapp i appen gör dokumentet omöjligt att få.

Två kontrollerade exempel på beställningsvägar är:

• SEB beskriver ett nytt meddelande i internetbanken via ditt namn och Meddelanden och utskick.
• Swedbank anger Lån, Översikt och Boende i internetbanken.

Använd din banks officiella kontaktväg om menyn ser annorlunda ut. Spara när beställningen skickades och vilken bostad och vilka lånedelar den avser. Om dokumentet dröjer, följ upp samma begäran med banken i stället för att skicka en vanlig låneavi till den nya banken och anta att den räcker.

2. Märk upp tre belopp och två olika datum

SEB:s beskrivning av innehållet skiljer bland annat mellan amorteringsgrundande värde, datumet då värdet fastställdes, amorteringsgrundande skuld och månadsamortering. Lägg ett aktuellt skuldbesked bredvid dokumentet och märk upp följande i din egen arbetskopia:

1. Bostadsvärdet: värdet som används för amorteringen.
2. Beräkningsskulden: det kreditbelopp som procentsatsen räknas på.
3. Dagens totalskuld: det som nu återstår av alla bolånedelar med bostaden som säkerhet.
4. Värderingsdatumet: när det använda bostadsvärdet fastställdes.
5. Dokumentdatumet: när det aktuella underlaget skapades.

De två skuldbeloppen kan skilja sig åt efter amorteringar. Det betyder inte automatiskt att underlaget är fel. Kontrollera vilken fråga varje siffra besvarar innan du begär en rättelse. Ett ensamt saldo för en lånedel räcker inte när bostaden har flera bolån.

3. Ett färskt underlag ger inte ett nytt femårsvärde

Konsumenternas Bank- och finansbyrå förklarar att den nya banken behöver det tidigare värderingsdatumet. Ett bankbyte ger inte i sig möjlighet att byta amorteringsvärde i förtid. 13 § har en femårsregel och ett undantag för avsevärd värdeförändring av andra skäl än allmän prisutveckling.

Anta att bostaden köptes och värdet fastställdes den 15 maj 2023. Om inget annat relevant har hänt blir femårsdagen 15 maj 2028. Ett underlag daterat 17 oktober 2026 eller en låneflytt i november 2026 flyttar inte den dagen till 2031. Ett högre uppskattat försäljningspris i en bostadsapp är inte heller ett beslut om nytt amorteringsvärde.

Dokumentets egen ålder är en annan fråga. SEB anger att underlaget vid låneflytt inte får vara äldre än tre månader. Kontrollera den mottagande bankens krav och beställ vid behov en aktuell version. Ett nytt dokument kan fortfarande visa det äldre, fortsatt tillämpliga bostadsvärdet.

4. Eget exempel: samma beräkningsskuld, olika belåningsgrad

Alla belopp är påhittade. Anta ett vanligt bolån taget 2023 med ett godtaget bostadsvärde på 3 000 000 kr och ett högsta totalt kreditbelopp efter värderingen på 2 400 000 kr. Dagens två lånedelar är 1 360 000 och 800 000 kr: tillsammans 2 160 000 kr. Ingen del omfattas av ett särskilt undantag eller det tidigare extra inkomstbaserade kravet.

Dagens belåningsgrad är 2 160 000 / 3 000 000 = 72 procent. Procentsatsen enligt 7 § är då minst 2 procent, men årsbeloppet beräknas på det högsta kreditbeloppet efter värderingen: 2 400 000 × 2 % = 48 000 kr. Delat med tolv blir det 4 000 kr. Att i stället ta 2 procent av dagens 2 160 000 kr skulle ge 3 600 kr per månad och underskatta golvet med 400 kr.

Tabellens extraamorteringar är alternativ från samma startläge, inte betalningar som görs efter varandra. Den lägre nivån förutsätter att banken bekräftar ändrad plan när gränsen nås. Beräkningsskulden är oförändrad i samtliga alternativ.

Precis 70 procent ligger på 1-procentsnivån. Då blir årsbeloppet 2 400 000 × 1 % = 24 000 kr, inte 21 000 kr räknat på den lägre kvarvarande skulden. Det senare felet skulle underskatta månadsgenomsnittet med 250 kr. Faktisk avtalsamortering kan vara högre. Läs vår genomgång av amorteringsnivåer och bankens villkor för den skillnaden.

5. Räkna både till gränsen och på pengarna som blir kvar

I exemplet motsvarar 70 procent av bostadsvärdet 2 100 000 kr. Avståndet från dagens skuld är därför 2 160 000 − 2 100 000 = 60 000 kr. Räkna på hela skulden och låt banken bekräfta belopp och betalningsdag innan du för över pengar. En ordinarie amortering som redan bokförts kan ändra avståndet.

Anta separat att du har 90 000 kr i tillgängliga sparpengar och själv väljer att behålla minst 40 000 kr som buffert. Då ryms bara 50 000 kr i en extraamortering. Den lämnar skulden 2 110 000 kr, alltså 10 000 kr över gränsen. Betalar du i stället 60 000 kr blir 30 000 kr kvar, vilket är 10 000 kr under din valda buffert. Den reserven är ett eget budgetantagande, ingen bankregel.

En möjlig sänkning från 4 000 till 2 000 kr är lägre löpande amortering, inte 2 000 kr i sparad ränta varje månad. Extraamorteringen minskar skulden och därmed normalt framtida ränta, men den binder samtidigt kontanter i bostaden. Bestäm inte beloppet enbart utifrån att en procentsats kan ändras. Be också om eventuell kostnad för förtidsbetalning av den berörda lånedelen.

6. Låt den nya banken bekräfta sin beräkning

Konsumenternas flyttchecklista påpekar att nästa bank kan ha en annan amorteringspolicy. Underlaget är information för prövningen, inte ett löfte om oförändrat månadsbelopp eller beviljad flytt. Be banken använda dina faktiska underlag och svara skriftligt på:

• Vilket bostadsvärde, värderingsdatum och högsta kreditbelopp använder ni?
• Vilken aktuell totalskuld och belåningsgrad har ni räknat med?
• Vilken amortering kräver ni enligt avtalet, och från vilken betalningsmånad?
• Hur påverkar en bokförd extraamortering underlaget och första avin?

Om beräkningsskulden har satts lika med dagens lägre saldo, fråga varför och be om beräkningsgrunden. Utgå inte själv från att en låneflytt nollställer historiken. Jämför därefter ränta, amortering och övriga avgifter var för sig med hjälp av vår guide till jämförbara bolåneofferter.

Finns det gamla extra inkomstbaserade kravet i din betalningsplan? Regeringen förklarar att borttagandet den 1 april 2026 inte automatiskt ändrar befintliga amorteringsvillkor. Den frågan behöver hanteras med banken; den ska inte blandas ihop med att aktuell skuld och beräkningsskuld skiljer sig åt.

7. Håll lösenbeskedet bredvid amorteringsunderlaget

Amorteringsunderlaget förklarar återbetalningsgrunden. Ett daterat lösenbesked visar vad som krävs för att avsluta de gamla lånedelarna en viss dag, inklusive tillämplig ränta och eventuell ränteskillnadsersättning. Kontakta banken om bundna delar innan du räknar hem en flytt.

Konsumenternas checklista beskriver att den nya banken normalt löser det tidigare bolånet när flytten genomförs. Samordna därför en planerad extraamortering med båda bankerna. Spara betalningsbekräftelsen och låt dem uppdatera skuldbeloppet så att betalningen inte försvinner mellan två daterade besked. Vår guide om lösen och bankbyte hos SBAB visar hur ett sådant bankärende skiljs från slutbetalning av ett privatlån.

8. Använd en kort begäran och kontrollera första avin

Du kan skriva följande i bankens säkra meddelandetjänst och fylla i dina egna uppgifter där:

Jag vill ha ett aktuellt amorteringsunderlag för bolånen med min bostad som säkerhet. Ange amorteringsgrundande värde och datum, högsta kreditbelopp som används för amorteringen, nuvarande totalskuld och avtalad amortering. Jag överväger en bankflytt och en extraamortering. Bekräfta separat vilket belopp som krävs för önskad belåningsgrad och när en ändrad amorteringsplan i så fall börjar gälla.

Efter flytten jämför du första avin med det godkända avtalet: rätt lånedelar, skuld, ränta, amortering och startdatum. Kontrollera också den gamla bankens slutbekräftelse. Behåll gällande betalningar tills bankerna har gett samordnade instruktioner. Saknas en siffra eller avviker den från underlaget, be om förklaring och rättelse med hänvisning till just den posten.