Bolån till hus: kontantinsats, lagfart och pantbrev

Ett hus för tre miljoner kronor kan se möjligt ut när sparkontot når 300 000 kronor. Men den kalkylen säger bara något om skillnaden mellan köpeskillingen och ett tänkt lån. Den säger inget om registreringskostnaderna eller hur du ska hantera en värmepump som går sönder efter inflyttning.

Den här guiden gäller köp av ett färdigbyggt vanligt småhus som privatperson, med ägd mark. Ett hus kan se likadant ut men ha andra finansieringsförutsättningar. Kontrollera upplåtelseform och fastighetens klassificering. Bygger du själv, köper en lantbruksfastighet eller ett hus med tomträtt behöver du ett annat underlag; läs vår guide till lån vid nybygge respektive finansiering av lantbruksfastighet.

Börja med egna pengar till hela köpet

Gör två budgetar. Den första visar pengarna du behöver för att genomföra köpet och vad som finns kvar efteråt. Den andra visar om vardagen fungerar när du bor i huset. Ett positivt månadsutrymme ersätter inte pengar som måste finnas tillgängliga för köpets utgifter.

Det praktiska sambandet är: egna pengar till priset + köpets övriga utgifter + pengar du vill behålla = ditt kontantbehov. Dra sedan bort bara sådana tillgängliga pengar som faktiskt hör till samma plan. Räkna inte samma sparande både som kontantinsats och reparationsbuffert.

Kontantinsatsen beror på bankens beslut och värdering

Enligt 4 § lagen om begränsning av bostadskrediter är taket vid ett bostadsköp 90 procent av marknadsvärdet. Det är ett tak, inte ett erbjudande. Om banken värderar huset lägre än priset du betalar, eller din betalningsförmåga begränsar lånet, blir den egna delen större än tio procent av köpeskillingen.

Anta att priset är 3 000 000 kronor och banken accepterar samma marknadsvärde. Ett lån på 2 700 000 kronor lämnar 300 000 kronor att finansiera själv. Om bankens värde i stället är 2 800 000 kronor blir 90 procent 2 520 000 kronor. Då fattas 480 000 kronor till själva priset, redan innan andra köputgifter räknas in. Det är en illustration av värderingens betydelse, inte en prognos för bankens beslut.

För den bredare frågan om hur stort lån din inkomst kan bära finns vår guide till maximalt låneutrymme. Här är nästa steg att kontrollera det specifika husets registreringskostnader och skick.

Lagfart: räkna på rätt skatteunderlag

Lagfart registrerar dig som ägare. Lantmäteriet anger att ansökan ska göras inom tre månader efter förvärvet. Kom överens med banken om vem som skickar in ansökan och vilka handlingar som behövs.

För en privatpersons vanliga fastighetsköp är stämpelskatten 1,5 procent, beräknad per fullt tusental. Enligt 8–9 §§ stämpelskattelagen jämförs köpeskillingen med taxeringsvärdet året före det år då lagfarten beviljas; det högre beloppet används. Saknas ett sådant taxeringsvärde krävs en särskild värdebedömning. Bankens marknadsvärde för bolånet är alltså inte automatiskt samma underlag.

Utöver skatten anger Lantmäteriet en expeditionsavgift på 825 kronor per förvärvshandling. För ett köp på 3 000 000 kronor, med ett relevant taxeringsvärde som inte är högre och en köpehandling, blir vår uträkning 45 000 + 825 = 45 825 kronor. Om taxeringsvärdet i stället är 3 200 000 kronor blir beloppet 48 000 + 825 = 48 825 kronor. Undvik därför att använda priset utan att kontrollera jämförelsevärdet.

Pantbrev: befintliga inteckningar kan minska utgiften

Pantbrevet är ett bevis på en inteckning och används som säkerhet, inte som ett kontoutdrag över säljarens skuld. Lantmäteriet förklarar att nya inteckningar behövs om det inte redan finns tillräckliga pantbrev. Ett återbetalt lån behöver alltså inte innebära att husets pantbrev har försvunnit.

Be banken kontrollera vilka pantbrev som finns och kan användas i köpet. Om lånet är 2 700 000 kronor och 2 000 000 kronor i befintliga pantbrev kan användas för den säkerhet banken kräver, är det nya behovet i vårt enkla exempel 700 000 kronor. Det är inte två procent av hela bolånet.

Stämpelskatten för ny inteckning i fast egendom är 2 procent per fullt tusental, enligt 24 § stämpelskattelagen. Lantmäteriets expeditionsavgift är 375 kronor per inteckning. För en enda ny inteckning på 700 000 kronor blir det 14 000 + 375 = 14 375 kronor. Bankens egna avgifter ingår inte i den siffran; fråga efter hela kostnadsbilden.

Exempel: 300 000 kronor räcker inte till hela köpet

Vi använder samma huspris på 3 000 000 kronor, lån på 2 700 000 kronor och användbara befintliga pantbrev på 2 000 000 kronor. Skatteunderlaget för lagfarten antas vara 3 000 000 kronor. Beräkningen avser en köpehandling och en ny inteckning.

Summan blir 360 200 kronor, alltså 60 200 kronor mer än insatsen. Besiktning, flytt, eventuella bankavgifter och din kvarvarande reserv tillkommer. Lägg in offerter och egna antaganden för dessa delar; det finns ingen enda buffertsumma som passar alla hus.

För ett andra scenario behåller vi priset men låter bankens värde vara 2 800 000 kronor. Med lån på 2 520 000 kronor blir egna pengar till priset 480 000 kronor. Om befintliga pantbrev fortfarande täcker 2 000 000 kronor och en ny inteckning på 520 000 kronor räcker, blir den utgiften 10 775 kronor. Med lagfart på 45 825 kronor blir summan 536 600 kronor före övriga utgifter och reserv. Den lägre värderingen minskar pantbrevskostnaden men ökar kontantbehovet kraftigt.

Undersök huset och håll en reserv utanför köpet

Konsumentverket beskriver köparens undersökningsplikt. Ett dolt fel ska ha funnits vid köpet och inte ha kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. Husets ålder, skick och pris har betydelse. Utgå därför inte från att alla oväntade reparationer senare kan skickas vidare till säljaren.

Gör en egen lista över vad som är känt, vad som behöver undersökas och vad som kan vänta. Fråga den som utför besiktningen vad uppdraget omfattar och vad som kräver separat kontroll. En notering om fukt eller ett äldre värmesystem är inte bara en teknisk detalj: den kan påverka vilken reserv du behöver behålla.

Räkna inte med att låna till reparationen i efterhand som en säker lösning. När ett befintligt bolån utökas är belåningstaket 80 procent enligt 5 § lagen om begränsning av bostadskrediter. Ett nyligen köpt hus med 90 procents belåning har därför inte självklart utrymme för tilläggslån. Banken måste dessutom göra sin prövning.

Husets månadsbudget behöver mer än ränta

Be om underlag för husets löpande utgifter och fråga vilka antaganden de bygger på. Uppvärmning, el, vatten, avlopp, avfall, försäkring och eventuell samfällighet kan behöva egna poster. Ditt hushålls användning kan skilja sig från säljarens. För underhåll bör planen även fånga sådant som inte återkommer varje månad.

För vanliga färdigbyggda småhus är kommunal fastighetsavgift 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad för inkomståret 2026, enligt Skatteverket. Vissa nybyggda småhus är avgiftsbefriade. Kontrollera vad som gäller för just huset; använd inte alltid takbeloppet och räkna inte samma avgift både i en driftssumma och som ett nytt tillägg.

Amortering är återbetalning av skuld, men den behöver ändå plats i månadsbetalningen. Enligt 7 § lagen om begränsning av bostadskrediter är det ordinarie årliga minimikravet 2 procent över 70 procents belåning och 1 procent över 50 till och med 70 procent. Fråga efter den amorteringsplan som faktiskt gäller för ditt lån.

I vårt illustrativa startscenario kostar ränta på lån 2 700 000 kronor vid antagna 4 procent cirka 9 000 kronor per månad. Två procents årlig amortering på samma startbelopp blir 4 500 kronor. Vid antagna 6 procent blir räntan 13 500 kronor, alltså 4 500 kronor mer. Husets övriga utgifter och hushållets levnadskostnader kommer ovanpå. Siffrorna är inte aktuella bankräntor, räknar före eventuell skattereduktion och bortser från avgifter och att skulden minskar.

Bekräfta huset och betalningsplanen innan kontrakt

Ett lånelöfte är inte en garanti för finansiering. Konsumenternas beskriver hur marknadsvärde och betalningsförmåga påverkar bolånet och att ett beviljat lån följs av ett bindande erbjudande och en amorteringsplan. Kontrollera hur beskedet gäller just det hus och den köpeskilling du överväger.

Bankens KALP-kalkyl omfattar bland annat inkomster, lånets betalningar, andra skulder, bostadens drift och hushållets levnadskostnader. Banken bestämmer sin kalkylränta. Din egen budget ska samtidigt visa din verkliga vardag; Konsumentverket rekommenderar inkomster efter skatt och underlag från exempelvis räkningar eller kontoutdrag.

Samla inför beslutet:

1. Husets pris, bankens accepterade värde och beviljat lånebelopp.
2. Taxeringsvärdet för rätt år och en beräkning av lagfarten.
3. Användbara befintliga pantbrev, nytt behov och bankens avgifter.
4. Undersökningsunderlag, egna offerter och reserv som blir kvar.
5. Datum när varje betalning behöver finnas tillgänglig, både före och efter tillträdet.

Om summan inte ryms: ompröva priset, tidpunkten eller vilken fastighet du väljer. Ett annat konsumtionslån tar inte bort utgiften; det skapar ännu en skuld att betala och pröva. Testa husets månadsbetalning i bolånekalkylen och komplettera med kostnaderna från just din fastighet innan du bestämmer ditt budtak.

Vanliga frågor om bolån till hus

Är tio procent i kontantinsats alltid tillräckligt?

Nej. Tio procent räcker till skillnaden mellan pris och lån bara om banken beviljar 90 procent av ett accepterat värde som motsvarar hela priset. Lagfart, eventuella nya pantbrev och andra utgifter behöver en separat plan.

Betalar jag pantbrevskostnad på säljarens bolån?

Nej, räkna på behovet av nya inteckningar för ditt lån efter att banken kontrollerat befintliga pantbrev. Pantbrevets belopp visar inte säljarens aktuella skuld. Banken behöver också säkerställa att säkerheterna hanteras rätt vid köpet.

Kan huset vara billigt men ändå kräva mycket egna pengar?

Ja. En lägre bankvärdering, högre taxeringsvärde än priset eller betydande undersöknings- och reparationsbehov kan förändra din plan. De tre värdena – pris, bankens marknadsvärde och lagfartens skatteunderlag – ska hållas isär.

Vad ska jag fråga banken först?

Be banken bekräfta finansieringen av den valda fastigheten och specificera lånebelopp, egna pengar, pantbrev, avgifter och amorteringsplan. Stäm av när pengarna behövs. Ett allmänt lånelöfte och ett sparkonto som precis täcker insatsen ger inte hela svaret.