Bolånekalkylen: räkna på kostnad och marginal

Bolånekalkylen hjälper dig att skilja ett möjligt bostadsköp från ett hållbart bostadsköp. Den ska svara på tre frågor: hur stor kontantinsats som behövs, vad boendet kostar varje månad och hur mycket marginal som finns om räntan eller andra kostnader stiger.

Konsumenternas bolånekalkyl visar ränta och amortering per månad, lånekostnaden det första året och hur kostnaden förändras när skulden minskar. Använd den gärna som kontroll, men bygg först en egen kalkyl där hela boendet och hushållets verkliga utgifter syns.

Vad ska bolånekalkylen visa?

En grundkalkyl behöver minst fem indata:

1. bostadens pris,
2. din kontantinsats,
3. lånebelopp och ränta,
4. amortering,
5. bostadens övriga kostnader.

Resultatet bör visa både månadens kassaflöde och hur känsligt det är för en högre ränta. Håll ränta och amortering isär. Räntan är kostnaden för krediten. Amorteringen minskar skulden, men pengarna måste ändå lämna kontot varje månad och påverkar därför din likviditet.

Räkna också separat på engångskostnader. För hus kan lagfart, pantbrev, besiktning, flytt och tidiga reparationer bli betydande. För bostadsrätt kan flytt, renovering och höjd föreningsavgift vara viktigare än själva tillträdesdagen antyder.

Så räknar du lånebelopp och kontantinsats

Formeln är enkel:

Lånebelopp = bostadspris − kontantinsats

Enligt lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter får belåningsgraden vid köp av en bostad vara högst 90 procent. Vid en senare utökning av en befintlig bostadskredit är gränsen 80 procent. Reglerna gäller sedan den 1 april 2026; Finansinspektionen beskriver hur lagen då tog över.

För ett köp på 3 000 000 kronor betyder 90 procents belåning:

• kontantinsats: 300 000 kronor,
• bolån: 2 700 000 kronor,
• belåningsgrad: 90 procent.

Att lagen tillåter 90 procent betyder inte att banken måste erbjuda så stort lån. Inkomst, andra skulder, hushållsstorlek, bostadens kostnader och bankens KALP kan ge ett lägre tak. En större egen insats kan dessutom sänka både räntekostnad och amortering, men töm inte hela bufferten för att pressa ner lånet.

Räkna räntan per månad

En snabb uppskattning av räntekostnaden före skattereduktion är:

Lånebelopp × årsränta ÷ 12

Med 2 700 000 kronor i lån och 4,0 procents ränta blir beräkningen:

2 700 000 × 0,04 ÷ 12 = 9 000 kronor per månad

Det är ett förenklat månadsgenomsnitt. Bankens faktiska debitering kan variera med antalet dagar, betalningsperiod och när räntan ändras. Använd den erbjudna nominella räntan för kassaflödet och kontrollera även effektiv ränta, avgifter och villkor när du jämför erbjudanden.

Räkna inte automatiskt bort 30 procent från varje månadsränta. Skatteverket förklarar att skattereduktionen beror på det samlade underskottet av kapital och på om det finns tillräcklig slutlig skatt att räkna av mot. För underskott upp till 100 000 kronor är nivån 30 procent och över den gränsen 21 procent på den överskjutande delen. Gör därför grundbudgeten med bruttoräntan och behandla skattereduktionen som en separat skattepost.

Amorteringen måste in i månadsbudgeten

Den nuvarande lagen kräver minst 1 procents årlig amortering när belåningsgraden överstiger 50 men inte 70 procent. Över 70 procent är miniminivån 2 procent av det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen.

För lånet på 2 700 000 kronor med 90 procents belåningsgrad blir 2 procents amortering:

2 700 000 × 0,02 ÷ 12 = 4 500 kronor per månad

Det tidigare extra amorteringskravet kopplat till lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten togs bort när den nya lagen började gälla. Banken kan ändå ställa amorteringsvillkor som går längre än lagens miniminivå, och ditt individuella avtal avgör betalningsplanen.

Amortering bygger eget kapital men minskar samtidigt månadsutrymmet. Ha därför två rader i kalkylen: en för räntekostnad och en för amortering. Då ser du både vad lånet kostar och hur mycket likviditet som krävs.

Lägg till avgift, drift och underhåll

Bolånet är bara en del av boendekostnaden. För en bostadsrätt bör kalkylen innehålla månadsavgift, hushållsel, försäkring, bredband och ett rimligt utrymme för eget underhåll. Läs föreningens årsredovisning och fråga om beslutade eller diskuterade avgiftshöjningar och större projekt.

För villa behöver du normalt räkna med bland annat:

• el eller annan uppvärmning,
• vatten och avlopp,
• sophämtning,
• villahemförsäkring,
• fastighetsavgift,
• löpande service,
• och en underhållsreserv.

Utgå från faktiska underlag när det går, men räkna inte med att säljarens historiska drift blir din exakta kostnad. Hushållets storlek, inomhustemperatur, elavtal och renoveringsbehov kan göra stor skillnad.

Komplett räkneexempel för ett bostadsköp

Anta att bostaden kostar 3 000 000 kronor, kontantinsatsen är 300 000 kronor och bolånet blir 2 700 000 kronor. Räntan är 4,0 procent och amorteringen 2 procent per år. Avgift eller drift, försäkring och underhåll uppskattas tillsammans till 5 000 kronor per månad.

Beloppet 18 500 kronor är inte hela hushållsbudgeten. Mat, transport, barn, abonnemang, andra lån och sparande ligger utanför. Skattereduktionen kan påverka den slutliga nettokostnaden, men bör inte användas för att dölja ett pressat löpande kassaflöde.

Stresstesta med högre ränta

Byt i samma exempel från 4 till 6 procents ränta. Räntekostnaden blir då:

2 700 000 × 0,06 ÷ 12 = 13 500 kronor per månad

Med samma amortering och övriga boendekostnader stiger det totala utflödet från 18 500 till 23 000 kronor. Skillnaden är 4 500 kronor varje månad.

Gör gärna tre kolumner:

• grundläge med den ränta du realistiskt kan få,
• stressläge med 2 procentenheter högre ränta,
• kombinationsläge med högre ränta och en högre avgift eller driftkostnad.

Kalkylen är stark först när hushållet fortfarande kan betala vanliga utgifter, spara till underhåll och hantera oväntade kostnader i stressläget. Om marginalen försvinner helt vid en mindre förändring är bostadspriset eller lånebeloppet sannolikt för högt för din risknivå.

Din kalkyl och bankens KALP är inte samma sak

KALP betyder kvar att leva på. Konsumenternas bolåneguide beskriver att banken använder en högre kalkylränta än den aktuella bolåneräntan och räknar med schabloner för hushållets kostnader.

Banken väger vanligtvis in inkomster, andra lån och kreditgränser, försörjningsansvar, boendekostnad och levnadskostnader. Därför kan två banker ge olika besked trots samma bostadspris. Din öppna kalkyl kan visa att månadskostnaden känns rimlig, medan bankens kreditprövning ändå landar i ett lägre maxlån.

Ett lånelöfte är dessutom preliminärt. Banken kan behöva bedöma den konkreta bostaden, marknadsvärdet, föreningens ekonomi och dina aktuella uppgifter innan slutligt bolån beviljas. Läs mer om skillnaden i vår guide om lånelöfte och bankens bedömning.

Så jämför du två bostäder rättvist

Jämför inte bara priset. Använd samma ränta, samma stresspåslag och samma tidshorisont för båda bostäderna. Lägg sedan in de kostnader som faktiskt skiljer dem åt.

En billigare villa med höga drift- och renoveringsbehov kan ge större månatlig belastning än en dyrare bostadsrätt med stabil avgift. En låg avgift kan i sin tur vara missvisande om föreningen har stora lån och kommande underhåll. Skriv upp vad som är känt, uppskattat och helt osäkert.

Använd gärna följande jämförelse:

Vanliga fel i en bolånekalkyl

Det vanligaste felet är att använda dagens lägsta annonserade ränta och behandla resultatet som ett löfte. Andra vanliga misstag är att:

• glömma amorteringen i kassaflödet,
• räkna efter skattereduktion utan att kontrollera det egna skatteutrymmet,
• utelämna avgift, drift, försäkring och underhåll,
• använda hela sparandet till kontantinsats och lämna noll buffert,
• bortse från andra lån och kreditkort,
• anta att lånelöftet är ett slutligt kreditbeslut,
• och jämföra bostäder med olika räntescenarier.

Var också försiktig med kalkyler som samlar personuppgifter och direkt skickar dem vidare till flera långivare. En ren räknesnurra behöver inte vara en låneansökan. Kontrollera vad knappen faktiskt gör och granska webbplatsen med vår checklista för lånesajter innan du identifierar dig.

En praktisk checklista före bud

Gör följande innan du sätter ditt maximala bud:

1. räkna kontantinsatsen och behåll en separat buffert,
2. skriv in ränta och amortering var för sig,
3. samla avgift, drift, försäkring och underhåll,
4. lägg till hushållets övriga fasta och rörliga utgifter,
5. testa minst 2 procentenheter högre ränta,
6. kontrollera vad som händer om inkomsten minskar tillfälligt,
7. jämför kalkylen med bankens lånelöfte och KALP,
8. kontrollera föreningens ekonomi eller husets tekniska skick,
9. och dokumentera vilka siffror som är antaganden.

Om kontantinsatsen kräver ett separat privatlån ska även dess ränta, avgifter och amortering in i samma budget. Läs vår genomgång av blancolån till kontantinsats innan du räknar en sådan lösning som självklar.

Sammanfattning

Bolånekalkylen ska visa mer än hur mycket banken teoretiskt kan låna ut. Börja med pris, kontantinsats och lånebelopp. Lägg sedan till ränta, amortering, avgift eller drift, försäkring, underhåll och hushållets övriga kostnader. Testa ett högre ränteläge och se hur mycket buffert som återstår.

Vid publiceringstillfället får ett nytt bolån vid köp uppgå till högst 90 procent av marknadsvärdet enligt lag, medan banken fortfarande gör en individuell kreditprövning. Över 70 procents belåningsgrad är minsta amortering 2 procent per år och över 50 till och med 70 procent är nivån 1 procent. Se lagens nivåer som yttergränser – inte som ett löfte om att just ditt hushåll bör låna maximalt.

Vanliga frågor om bolånekalkylen

Hur mycket kostar ett bolån på 2,7 miljoner per månad?

Vid 4 procents ränta blir den förenklade räntekostnaden 9 000 kronor per månad före skattereduktion. Med 2 procents amortering tillkommer 4 500 kronor. Avgift eller drift, försäkring och underhåll måste räknas separat.

Ska amortering räknas som en kostnad?

Amortering är inte en räntekostnad eftersom den minskar skulden. Den ska ändå räknas som ett månatligt utflöde, eftersom pengarna måste finnas på kontot och påverkar hushållets betalningsutrymme.

Vilken ränta ska jag använda i kalkylen?

Använd en realistisk erbjuden ränta i grundläget och testa sedan minst ett högre scenario. En annonserad listränta eller snittränta är inte samma sak som ett personligt erbjudande.

Är bolånekalkylen samma sak som ett lånelöfte?

Nej. Kalkylen är en uppskattning. Lånelöftet är ett preliminärt besked efter bankens kreditprövning, och det slutliga bolånet kräver även en bedömning av den aktuella bostaden och dina uppdaterade uppgifter.

Räcker 10 procent i kontantinsats?

Lagen tillåter upp till 90 procents belåning vid ett nytt bostadsköp. Banken kan kräva en större egen insats eller erbjuda ett lägre lån efter kreditprövningen. Du behöver dessutom pengar till engångskostnader och buffert.