Vid bolån till ett hus med tomträtt behöver både lånets betalning och tomträttsavgälden rymmas. Begär avtalet och avgälderna för kommande år. En stegvis höjning kan avse en andel av höjningen, inte av hela den nya avgälden. Räkna därför på första året, fullt genomförd höjning och en högre lånebetalning var för sig. Ett månadsgenomsnitt visar budgetbehovet; fakturan visar när pengarna måste betalas.
En bostadsannons kan visa en hanterbar avgäld samtidigt som ett tilläggsavtal redan beskriver högre belopp längre fram. Lånet kan ha samma skuld och ändå få mindre plats i hushållets ekonomi. Här går vi igenom ett eget flerårigt exempel för en privatperson som köper ett småhus med tomträtt.
1. Kontrollera vad du köper och vad banken får som säkerhet
Lantmäteriet beskriver tomträtt som en stark rätt att använda och bebygga marken. Markägandet ligger kvar hos upplåtaren, medan tomträttsinnehavaren äger byggnaden och kan belåna tomträtten. Det är därför viktigt att underlaget till banken anger rätt upplåtelseform.
Be mäklaren ta fram fastighetsbeteckning, tomträttsavtal och aktuella registeruppgifter. Kontrollera vem som är markägare och tomträttsinnehavare. Ett vanligt arrende ska inte behandlas som tomträtt bara för att huset står på någon annans mark. Vid bostadsrätt behöver du i stället granska föreningens ekonomi; exemplen här avser ett direkt ägt småhus med tomträtt.
Vår grundguide om husköpets egna pengar gäller hus med ägd mark. Använd den för att förstå skillnaden mellan insats, köputgifter och reserv, men be banken specificera kostnader och säkerheter för just tomträttsköpet.
2. Läs både nuvarande avgäld och nästa period
Samla nuvarande årsbelopp, periodens slutdag och eventuella tilläggsavtal. Skriv upp från vilken dag varje nytt belopp gäller och om någon stegvis höjning redan pågår. Ett årtal på en gammal faktura räcker inte som besked om framtida betalningar.
Stockholms stad beskriver för småhustomträtter en intrappning där 40, 55, 70 och 85 procent av höjningen slår igenom år ett till fyra och hela höjningen från år fem. Det är en lokal modell, inte en regel för alla kommuner eller avtal. Kontrollera med markägaren vilken beräkning som gäller för det aktuella huset.
Om du bara fått ett förslag till ny avgäld ska du markera det som ett förslag i budgetunderlaget. Be om besked om vad som är fastställt, vad som återstår att avgöra och hur ett möjligt högre belopp ska prövas med banken. Ett eget räkneantagande är användbart för ett stresstest men ändrar inget avtal.
3. Räkna på höjningen, inte bara procentsatsen
Vi antar en tidigare avgäld på 24 000 kronor per år och en fullt genomförd ny avgäld på 42 000 kronor. I exemplet antas den beskrivna intrappningen vara tillämplig. Beloppen är valda för att visa metoden; de är inte en beräkning av en verklig fastighets avgäld, taxeringsvärde eller kommunala avgäldstak.
Skillnaden är 42 000 − 24 000 = 18 000 kronor. Första årets avgäld blir då 24 000 + 0,40 × 18 000 = 31 200 kronor. Att i stället ta 40 procent av hela 42 000 ger 16 800 kronor. Den feltolkningen underskattar första året med 14 400 kronor.
| År i intrappningen | Andel av höjningen | Avgäld per år | Budget per månad |
|---|---|---|---|
| 1 | 40 % | 31 200 kr | 2 600 kr |
| 2 | 55 % | 33 900 kr | 2 825 kr |
| 3 | 70 % | 36 600 kr | 3 050 kr |
| 4 | 85 % | 39 300 kr | 3 275 kr |
| 5, fullt genomförd | 100 % | 42 000 kr | 3 500 kr |
Månadsbeloppen är årsavgälden delad med tolv. De säger inte att markägaren fakturerar månadsvis. Kontrollera betalningsintervall och förfallodagar separat. Pengar som du avsätter till en senare faktura finns kvar på kontot men är redan avsedda för avgälden.
4. Första årets belopp räcker inte som femårsbudget
De fem årsavgälderna i tabellen summerar till 183 000 kronor. Om du låser planen vid första årets 31 200 kronor och upprepar det fem gånger får du 156 000 kronor. Då saknas 27 000 kronor till de antagna avgälderna under fem år.
Skillnaden uppstår även om bolåneräntan och inkomsten står stilla. Den är inte en oväntad räntekostnad på lånet, utan en följd av att använda fel årsbelopp för marken. Summan är heller ingen skuld som förfaller redan första dagen; kontrollen visar hur mycket den fleråriga planen underskattar kommande utgifter.
Genomsnittet över fem år är 3 050 kronor per månad, men sista årets behov är 3 500. Ett genomsnitt kan hjälpa dig att förstå helheten samtidigt som ett enskilt år blir för dyrt. I exemplet tar den fullt genomförda avgälden 900 kronor mer per månad än första årets avgäld. Kontrollera därför varje steg, särskilt om du redan har liten marginal.
5. Kontrollera hur mycket som blir kvar till bolånet
Nu använder vi ett separat hushållsexempel med 35 000 kronor i månadsinkomst efter skatt. Vi antar 14 000 till levnadskostnader, 2 000 till andra lån, 5 000 till husets drift och övriga boendeposter samt 2 000 till en vald månadsbuffert. Dessa 23 000 kronor innehåller varken avgäld eller bolånets betalning. Använd samma avgränsning i dina egna siffror så att inget läggs till två gånger.
Efter dessa poster finns 12 000 kronor för avgäld och bolån tillsammans. Vi antar att bolånets hela betalning är 9 000 kronor, inklusive ränta och amortering. Det är ett givet räknebelopp, inte en bankränta eller en beräkning av vilket lånebelopp som beviljas.
| Scenario | Avgäld i budgeten | Hel bolånebetalning | Marginal kvar |
|---|---|---|---|
| Första året | 2 600 kr | 9 000 kr | 400 kr |
| Full avgäld | 3 500 kr | 9 000 kr | −500 kr |
| Full avgäld och högre lånebetalning | 3 500 kr | 10 500 kr | −2 000 kr |
Med bibehållna övriga antaganden ryms högst 9 400 kronor till bolånet första året men 8 500 vid full avgäld. Det är hushållsexemplets betalningsutrymme efter vald buffert. Det ersätter inte bankens prövning. Vi räknar före eventuell skattereduktion och antar inga framtida löneökningar.
Konsumenternas Bank- och finansbyrå beskriver att bankens KALP omfattar inkomster, lånebetalningar, andra skulder, drift och levnadskostnader. Banken bestämmer sin kalkylränta. Visa därför avgäldsplanen även om annonserad avgäld ryms i din första kalkyl. Läs mer om inkomst, månadsbudget och möjligt bolåneutrymme.
6. Ta med rätt handlingar till banken
Samla materialet i en lista där varje belopp har en källa och giltighetsdag. Det gör det lättare att upptäcka när en bostadsannons, en äldre faktura och ett nytt tilläggsavtal beskriver olika perioder.
- Fastighetsbeteckning, tomträttsavtal och aktuella registeruppgifter.
- Nuvarande avgäld, periodens slutdag och nästa fastställda belopp eller tydligt markerat förslag.
- Hela intrappningen med startdag för varje steg, inte bara slutnivån.
- Faktiska betalningsintervall och eventuell avräkning mellan säljare och köpare vid tillträdet.
- Bankens accepterade säkerhet, köputgifter och kompletta betalningsplan.
- Egen budget för första året, full avgäld och högre lånebetalning.
Vid ett köp söker du inskrivning av tomträttsinnehavet. Lantmäteriets anvisningar anger tre månader efter förvärvet och beskriver identitetskraven för förvärv från den 1 juli 2026. Stäm av vem som skickar in handlingarna och vilka registreringskostnader som hör till ditt köp. Här beräknas inga sådana engångsutgifter.
7. Använd sista steget innan du sätter ditt budtak
Om sista avgäldssteg eller lånebetalningen inte ryms behöver planen ändras före ett bindande köp. Pröva ett lägre pris eller en annan bostad, men be banken räkna om lånet med de nya förutsättningarna. En egen lägre betalningssiffra är inget besked om att banken accepterar den.
I lånebudgeten kan du återskapa exemplet: ange 35 000 i nettoinkomst, 7 600 i boende inklusive första årets avgäld, 14 000 i levnadskostnader, 2 000 i befintliga lån, 2 000 i önskad buffert och 9 000 i ny lånebetalning. Övriga fasta utgifter är noll i just exemplet. Resultatet blir 400 kronor kvar. Ändra boendet till 8 500 för full avgäld: då saknas 500 kronor.
Spara två budgetversioner och skriv vilken avgäldsperiod de avser. Uppdatera dem när du får ett nytt avtalsbesked. På så sätt ser du om finansieringen håller för huset över tid och vilket underlag som fortfarande behöver bekräftas.