Hur mycket får jag låna till bostad? Så bedöms bolånet

Att fråga ”hur mycket får jag låna?” är inte samma sak som att räkna kostnaden för en bostad du redan valt. Här börjar vi i andra änden: vad begränsar ditt möjliga lånebelopp och därmed priset du bör leta efter? När du har ett preliminärt belopp kan vår bolånekalkyl användas för nästa steg – ränta, amortering och månadsbetalning.

Tre gränser som tillsammans avgör låneutrymmet

Tänk på tre separata frågor: räcker egna medel, håller månadsbudgeten och accepterar banken lånet och bostaden? Alla måste fungera. En stor kontantinsats kompenserar inte automatiskt för låg betalningsförmåga, och hög lön ersätter inte den finansiering som behövs utanför bolånet.

Använd inte största möjliga belopp som ett mål i sig. Ett köp nära bankens tak kan lämna för lite utrymme för flytt, underhåll eller ett tillfälligt inkomstbortfall. Bestäm en egen marginal först och visa banken hur du har räknat.

Hur mycket bostad räcker kontantinsatsen till?

Enligt lag (2026:226), 4–5 §§ är högsta belåningsgrad vid bostadsköp 90 procent, sedan den 1 april 2026. Utökning av ett befintligt bolån har ett annat tak: 80 procent efter utökningen. Dessa tak ger ingen rätt att få låna.

För ett köp där priset motsvarar bankens godtagna marknadsvärde och banken accepterar 90 procents belåning blir en förenklad insatskontroll:

Tillgänglig kontantinsats ÷ 0,10 = högsta pris som insatsen ensam räcker till.

Har du 350 000 kronor sparat men behåller 50 000 till buffert och andra köp- och flyttutgifter återstår 300 000 till insatsen. Den kan i detta förenklade fall räcka till ett pris på tre miljoner och ett bolån på 2,7 miljoner. Det är bara insatsens gräns, inte ett godkänt lån. Om bankens värdering är lägre än priset, eller banken kräver en större egen andel, behöver du mer pengar själv.

Dra först bort realistiska kringkostnader. Vid husköp kan bland annat lagfart och eventuella nya pantbrev behöva finansieras; kostnaderna beror på köpet och befintliga pantbrev. Räkna inte hela sparkontot som kontantinsats. Ett blancolån till insatsen tillför samtidigt en skuld och betalning som banken måste bedöma – det är inte likvärdigt med egna besparingar.

Varför banken inte bara multiplicerar din lön

En kreditprövning enligt konsumentkreditlagen, 12 och 12 a §§ ska bygga på tillräckliga ekonomiska uppgifter och kontroll av betalningsförmågan. Säkerhetens värde får inte till övervägande del bära prövningen av ett vanligt bolån. Banken behöver därför mer än en lönesiffra och en bostadsannons.

Riksbankens staff memo från juni 2024 beskriver hur KALP väger inkomster mot lånebetalningar, boende och schabloner för levnadskostnader. Kalkylräntan används för att pröva högre räntekostnader, och antagandena varierar mellan banker. Rapporten beskriver metoden; dess historiska räntor och regler ska inte läsas som dagens offert eller amorteringskrav.

Två hushåll med samma bruttolön kan alltså få olika besked om de har olika antal barn, skulder, inkomsters varaktighet eller boendekostnader. Det finns ingen universell regel som garanterar bolån på fyra, fem eller sex årslöner. Det tidigare extra amorteringskravet över 4,5 gånger årsinkomsten togs bort den 1 april 2026, men det betyder inte att bankens bedömning av skulder i förhållande till inkomst har försvunnit.

Räkna baklänges från månadsbudgeten

Börja med hushållets inkomster efter skatt och verkliga utgifter. Konsumentverkets Budgetkalkyl kan hjälpa dig att samla posterna. Myndighetens hushållskostnader är vägledning, inte en fullständig budget: bland annat boende och resor måste hanteras separat. Använd egna kontoutdrag där du kan.

1. Dra bort mat, transport, barnomsorg, försäkringar, andra skuldbetalningar och övriga normala utgifter.
2. Dra bort den nya bostadens avgift eller drift, el och relevanta kostnader som ännu inte ingår. Ersätt den gamla boendekostnaden, så att den inte räknas dubbelt; överlappande boende kräver en separat kontroll.
3. Avsätt en egen månadsmarginal. Det som sedan återstår är ditt utrymme för bolånets ränta och amortering, inte hela din disponibla inkomst.
4. Pröva en högre ränta och kontrollera amorteringsnivån för det pris och lån du överväger. Be banken förklara sina egna antaganden.

En förenklad första kontroll är låneutrymme ≈ månadsutrymme × 12 ÷ (ränta + årlig amortering), där procentsatserna skrivs som decimaltal. Formeln bortser från avgifter, skatteffekter och förändringar över tid. Den är ett eget stresstest, inte bankens KALP eller ett lånelöfte. Amorteringsnivån beror på belåningsgraden och måste kontrolleras efter beräkningen.

Räkneexempel: insatsen räcker längre än budgeten

Anta de 300 000 kronorna till insats från exemplet ovan och 12 000 kronor kvar per månad för ränta och amortering, efter andra utgifter, bostadskostnader och din egen marginal. Anta dessutom 6 procents ränta i ett eget stresstest och 2 procents amortering. Sex procent är ett valt räkneantagande, inte en uppgift om bankernas aktuella kalkylränta.

12 000 × 12 ÷ (0,06 + 0,02) = 1 800 000 kronor.

Med 300 000 i egen insats motsvarar det ett pris på 2 100 000 kronor, om bankens värdering godtar det priset. Belåningsgraden blir cirka 85,7 procent, så antagandet om 2 procents lagstadgad amortering är förenligt med ett vanligt nytt bolån. Enligt lagens 7 § gäller minst 2 procent över 70 procents belåning och minst 1 procent över 50 till och med 70 procent. Vid högst 50 procent saknas det generella minimikravet enligt den bestämmelsen, men bank och avtal kan ändå kräva amortering.

Vid en enbart illustrativ ränta på 4 procent blir första månadens förenklade ränta på 1,8 miljoner 6 000 kronor och amorteringen 3 000: tillsammans 9 000 kronor. Vid 6 procent blir summan 12 000. Bostadsavgift eller drift och andra utgifter ligger utanför dessa summor. Bankens kalkyl kan ge ett lägre låneutrymme än ditt eget test även när båda räkningarna ser positiva ut.

Vad gör du om låneutrymmet är för litet?

Ta reda på vilken gräns som faktiskt bromsar innan du ändrar något. Om insatsen är problemet hjälper sparande eller lägre pris. Om månadsutrymmet är problemet behöver du i stället undersöka exempelvis lägre bostadsavgift, mindre befintliga skuldbetalningar eller ett lägre bolån. Att lägga mer sparande i insatsen kan sänka lånet men får inte lämna dig utan buffert.

En medlåntagare kan ändra bankens kalkyl, men är inte en metod utan ansvar: båda måste förstå betalningsskyldigheten för lånet. En längre återbetalningsplan för en annan skuld kan minska en månadspost men också öka den skuldens totala kostnad. Optimera inte en enda kalkylrad utan att se hela ekonomin.

Konsumenternas beskriver att negativ KALP sannolikt leder till avslag. Om du får nej ska du få veta orsaken enligt konsumentkreditlagens 13 §. Be om besked om det är inkomstunderlag, skulder, kostnader eller bostaden som begränsar ansökan. Skicka inte upprepade ansökningar utan att förstå vad som behöver förändras.

Sätt budtaket innan du skriver kontrakt

Ett lånelöfte hjälper dig att orientera dig men är inte en garanti eller ett bindande bolåneerbjudande. Konsumenternas förklarar skillnaden mellan dokumenten. Banken behöver även godta den konkreta bostaden och de aktuella uppgifterna. Läs giltighetstid och villkor, och kontrollera finansieringen med banken innan du skriver köpekontrakt.

Ta med lönespecifikationer eller andra inkomstbesked, anställnings- eller inkomstunderlag som banken efterfrågar, uppgifter om skulder och kreditutrymmen samt bostadens avgift, drift och pris. Fråga vilket lånebelopp och vilken bostadskostnad beslutet förutsätter. Om något ändras – exempelvis ny skuld, lägre inkomst eller en dyrare bostad – ska kalkylen kontrolleras igen. En bankanpassad guide finns också för Nordeas lånelöfte.

Vanliga frågor

Hur mycket bolån får jag med 30 000 kronor i lön?

Det går inte att avgöra från lönen ensam. Banken behöver bland annat känna till skatt, hushållets sammansättning, skulder, egna medel och bostadskostnad. Räkna fram ett månadsutrymme och be om en individuell prövning i stället för att använda en garanterad lönemultipel.

Kan jag alltid låna 90 procent av bostadens pris?

Nej. Gränsen gäller marknadsvärdet och är ett högsta tak vid köp, inte ett löfte. Om betalningsförmågan eller bankens värdering inte räcker kan du behöva ett mindre lån och mer egen finansiering.

Är min egen kalkyl samma sak som ett lånelöfte?

Nej. Den visar hur dina valda antaganden påverkar utrymmet. Banken använder sin egen kreditprövning och ska även bedöma bostaden. Ett lånelöfte är i sin tur inte samma sak som ett slutligt bindande erbjudande.

Hur mycket kan jag låna extra på en bostad jag redan äger?

Vid utökning gäller normalt högst 80 procents belåning efter utökningen, inte köpets 90-procentsgräns. Ett teoretiskt utrymme är 80 procent av bankens godtagna värde minus befintlig bostadsskuld. Värderingsregler och en ny prövning av betalningsförmågan kan begränsa beloppet ytterligare.