Hur mycket får vi låna tillsammans? Bolån för två

Frågan ”hur mycket får vi låna?” handlar både om siffrorna och om vad ni förbinder er till tillsammans. Börja inte med två separata maxbelopp som läggs ihop. Börja med ett gemensamt underlag, ett tänkbart boende och en plan för vad som händer om en inkomst minskar. För själva principerna bakom ett maximalt lånebelopp finns vår guide till låneutrymme före bostadsbud. Här fokuserar vi på det som blir särskilt viktigt när ni är två.

Vad räknar banken på när ni söker tillsammans?

Konsumenternas beskriver KALP-kalkylen som en prövning av inkomster, lånebetalningar, andra skulder, bostadens drift och hushållets levnadskostnader. KALP betyder kvar att leva på. När flera bor tillsammans behöver hela hushållets kostnader finnas med. Den extra inkomsten bedöms alltså inte frikopplad från den andra personens ekonomiska åtaganden.

Samla uppgifter om båda personerna, även om bara en brukar sköta ekonomin. En hög lön hos den ena gör det inte lämpligt att utelämna den andras billån eller delbetalningar. Redovisa också lån där någon av er redan är medlåntagare. Fråga banken hur den behandlar varje skuld och kreditutrymme; anta inte att den delar ett gemensamt lån i två lika stora delar när nästa kredit prövas.

Den rättsliga grunden är att banken ska ha tillräckliga uppgifter och pröva återbetalningsförmågan enligt 12–12 a §§ konsumentkreditlagen. Det finns ingen rätt till ett visst lånebelopp bara för att två personer ansöker. Be om bankens besked om vilka inkomster och handlingar den behöver, särskilt om någon har varierande arbetstid eller nyligen har bytt arbete.

Gör ett gemensamt underlag utan dubbelräkning

Använd en och samma period för siffrorna: exempelvis en normal månad och en årsöversikt för ojämna utgifter. Konsumentverket rekommenderar att budgeten utgår från inkomster efter skatt och faktiska räkningar eller kontoutdrag. Banken kan samtidigt efterfråga bruttoinkomst och andra underlag. Märk därför tydligt vad som är brutto, netto och ett eget antagande.

Bestäm också vilka utgifter som ska ändras efter flytten. Om ni lämnar två hyresbostäder för ett gemensamt hem ska den varaktiga budgeten inte innehålla båda gamla hyrorna och det nya boendet. Men under en överlappande period kan alla tre behöva betalas. Gör då en separat flyttbudget. Det är en planeringsfråga i ert underlag, inte ett antagande om att banken bortser från dubbla kostnader.

Konsumentverkets hushållskostnader är vägledning, inte en komplett budget. Lägg själva till bland annat boende, resor och kostnader som gäller just er. Barn, pendling och vårdutgifter kan göra två hushåll med samma sammanlagda lön mycket olika.

Exempel: två inkomster, men ett begränsat låneutrymme

Anta att ni får 27 000 respektive 19 000 kronor efter skatt, tillsammans 46 000 kronor per månad. Detta är påhittade exempelbelopp, inte krav på lön eller officiella normalutgifter.

Ni sammanställer följande egna budget, där posterna inte överlappar:

• Person A:s levnadskostnader, resor och övriga skuldbetalningar: 11 000 kronor.
• Person B:s motsvarande utgifter: 9 000 kronor.
• Det tänkta nya boendets avgift, drift och övriga gemensamma kostnader, utan bolån: 6 000 kronor.
• Reserv för ojämna utgifter och sparande: 6 000 kronor.

Det blir 32 000 kronor, så 14 000 kronor återstår till bolånets ränta och amortering. För en bostad med pris och antaget marknadsvärde 3 000 000 kronor och 300 000 kronor i egen insats behövs ett lån på 2 700 000 kronor. Insatsen passar en belåning på 90 procent, men det bevisar inte att månadsbudgeten håller.

Med 6 procent som en egen vald test-ränta, inte aktuell offert eller någon banks KALP-ränta, blir den förenklade första månadens ränta 13 500 kronor. Två procents årlig amortering på det ursprungliga lånet motsvarar 4 500 kronor per månad. Totalt behövs 18 000 kronor, alltså 4 000 kronor mer än ert utrymme. Beräkningen är före eventuell skattereduktion och låneavgifter; ränta på minskande skuld och verkliga avtalsvillkor kan ge andra belopp.

Om pris och antaget värde i stället är 2 400 000 kronor och insatsen fortfarande är 300 000 kronor blir lånet 2 100 000 kronor, cirka 87,5 procents belåning. Samma test-ränta och två procents initial amortering ger 10 500 + 3 500 = 14 000 kronor per månad. Det passar just denna exempelbudget eftersom reserven redan dragits av. Det är inte ett lånelöfte eller ett rekommenderat köppris. Ändra siffrorna i bolånekalkylen och låt banken göra sin egen prövning.

Testa vad som händer när en inkomst minskar

Utgå inte bara från månaden då båda arbetar som vanligt. Gör en andra budget för en förändring som ni faktiskt planerar eller vill kunna klara: föräldraledighet, färre arbetstimmar eller en period mellan jobb. Använd den ersättning ni kan belägga, inte den lön ni hoppas återgå till utan att förklara perioden för banken.

I vårt exempel skulle en minskning av den andra nettoinkomsten från 19 000 till 12 000 kronor sänka den gemensamma inkomsten till 39 000 kronor. Om de andra budgetposterna först lämnas oförändrade återstår 7 000 kronor till bolånet i stället för 14 000. Sedan kan ni pröva vilka kostnader som verkligen ändras. En buffert kan finansiera en tidsbegränsad lucka, men skriv ut hur stor luckan är och hur länge pengarna räcker.

Banken använder egna antaganden. Riksbankens metodgenomgång från 2024 förklarar varför bolåneprövningen använder en kalkylränta för att testa högre räntekostnader. Vi använder här bara metodförklaringen, inte rapportens historiska räntenivåer eller dåvarande amorteringsregler. Fråga vilken ränta och vilka utgifter banken använder i er aktuella ansökan.

Samma belåningsgräns även när ni är två

Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller lånet i förhållande till bostadens värde, inte ett eget tak per person. Vid köp är högsta belåningsgrad 90 procent; för en senare utökning är gränsen 80 procent. Banken kan bevilja mindre. Att ni är två skapar alltså inte två separata 90-procentsutrymmen.

Lagens ordinarie minsta amortering är 1 procent per år över 50 till och med 70 procents belåningsgrad och 2 procent över 70 procent, beräknat på det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen. Den avtalade planen måste också kontrolleras. Dela inte procentsatsen i två bara för att ni delar månadsbetalningen mellan er.

Hela skulden – inte bara din privata andel

Enligt 2 § skuldebrevslagen är flera personer som utfärdar ett skuldebrev utan förbehåll om delat ansvar solidariskt ansvariga. Det innebär att banken kan kräva betalning av en av er för hela det som förfaller enligt avtalet, inte endast en privat hälft. En intern 50/50-fördelning begränsar inte i sig bankens krav. Lagen skiljer också detta från möjligheten att kräva den andra medgäldenärens andel efter att ha betalat.

Medlåntagare är inte samma sak som delägare. Konsumenternas medlåntagarguide förklarar att en medlåntagare inte alltid äger bostaden och att åtagandet kan påverka möjligheten att få andra lån. Diskutera därför tre olika saker: ägandet, fördelningen av egna pengar och ansvaret i bankavtalet. Om ni lägger in olika stora belopp bör ni ta juridisk hjälp med en överenskommelse som passar er situation; en enkel budget är inte ett avtal om ägande eller bodelning.

Gör betalningarna synliga för båda. Spara villkoren, följ saldo och amortering och bestäm hur ni får information om en betalning missas. Det är särskilt viktigt om avierna bara går till den ena. Att vara den som inte sköter autogirot gör inte låneansvaret mindre.

Kan en av oss lämna bolånet senare?

Inte genom att bara flytta eller skriva ett privat avtal. Konsumenternas vägledning vid separation beskriver att lånet kan fortsätta vara gemensamt, tas över av en person efter bankens godkännande eller lösas när bostaden säljs. Den som vill behålla hela lånet behöver kunna klara den nya ekonomin enligt bankens bedömning.

Fråga banken tidigt hur ett tänkt övertagande ska prövas. Räkna då på ett hushåll med en inkomst, inte hälften av er gamla gemensamma kalkyl. Utbetalning till den som lämnar, andra bostadskostnader och lånets villkor behöver också hanteras. Be om skriftlig bekräftelse när ett låntagarbyte faktiskt godkänts. Räkna inte med att framtida högre lön eller bostadspris säkert gör ett övertagande möjligt.

Från gemensam budget till ett säkrare budtak

1. Samla bådas uppgifter. Använd en gemensam skuldlista och tydligt märkta inkomster.
2. Enas om två budgetar. Normal ekonomi och ett relevant scenario med lägre inkomst eller högre kostnad.
3. Bestäm egna medel och reserv. Visa vad var och en kan använda utan att dubbelräkna bufferten.
4. Sök och kontrollera lånelöftet tillsammans. Meddela förändringar och låt banken bedöma den aktuella bostaden innan ni binder er vid köp.
5. Läs slutliga villkor båda två. Belopp, ränta, amortering, information om betalningar och gemensamt ansvar ska vara begripliga för båda.

Ett lånelöfte garanterar inte slutligt bolån. Ert eget budtak kan behöva ligga lägre än bankens preliminära belopp. Den viktiga frågan är inte bara vad ni får låna tillsammans, utan vilket åtagande ni båda vill och kan bära.

Vanliga frågor

Kan vi lägga ihop två separata lånelöften?

Utgå inte från det. Be banken pröva en gemensam ansökan med rätt låntagare, alla skulder och hushållskostnader. Två preliminära belopp framräknade i olika situationer är inte ett gemensamt finansieringsbesked.

Får vi dubbelt så stort bolån med två löner?

Inte automatiskt. Den gemensamma betalningsförmågan, egna medel och bostaden behöver fungera samtidigt. Den andra personen tillför även utgifter och eventuella skulder.

Är min skuld bara hälften om vi betalar lika?

Nej, inte vid ett vanligt solidariskt låneavtal. Er interna fördelning av betalningen är en annan sak än ansvaret gentemot banken. Läs skuldebrevet innan ni skriver under.

Garanterar vårt gemensamma lånelöfte köpet?

Nej. Kontrollera att uppgifterna fortfarande stämmer och att banken accepterar finansieringen av den valda bostaden innan ett bindande köp. Ett preliminärt belopp är inte samma sak som slutliga villkor.