Om du ska bo kvar efter en separation behöver finansieringen räcka till hela bolånet efter ändringen och den överenskomna betalningen till den som lämnar. Bodelningsbeloppet, egna pengar och bankens godkända lån är tre olika poster. Räkna även på en egen månadsbudget och få bankens skriftliga besked om när den andra låntagaren befrias.
Här följer du pengarna när en delägare tar över en bostadsrätt genom bodelning. Utgångspunkten är att beloppet mellan parterna redan har bestämts med rätt underlag. Vi räknar på finansieringen, inte fram en juridiskt riktig fördelning av er egendom. Ägarandelar, avtal, andra tillgångar och skulder samt skattemässiga förhållanden kan påverka själva bodelningen.
Skilj bodelningsbelopp från bankens godkännande
Konsumenternas Bank- och finansbyrå beskriver att ett övertagande av hela bolånet kräver bankens godkännande och en individuell bedömning. En separation säger inte automatiskt upp lånet. Banken kan behöva pröva om den som bor kvar klarar hela betalningen.
Samordna därför två underlag: handlingen som reglerar bostaden mellan er och bankens beslut om låntagarna. SEB beskriver att banken ofta behöver ett bodelningsavtal inför nya bolån. Ta hjälp med handlingen när det behövs och fråga banken tidigt hur prövningen och genomförandet ska hänga ihop.
Den som bor kvar ska utgå från sin nya ekonomi. Vår guide om gemensamt bolån och hela låneansvaret förklarar den gemensamma utgångspunkten. Har ni också ett separat lån utan bostaden som säkerhet finns en egen checklista för gemensamt privatlån efter separation.
Eget exempel: hela bolånet följer med i kalkylen
Anta att det gemensamma bolånets kapital är 2 000 000 kronor på ändringsdagen. Parterna har efter sin separata genomgång bestämt att den som lämnar ska få 500 000 kronor kontant. Ingen annan ersättning, avgift, upplupen ränta eller lösenkostnad ingår i exemplet. Beloppet 500 000 är ett givet antagande, inte resultatet av en allmän regel om att dela bostadsvärdet i två.
Om den kvarboende använder 100 000 kronor av egna pengar behövs 400 000 kronor extra till utbetalningen. Bolånet efter ändringen blir då 2 400 000 kronor: de befintliga två miljonerna plus de nya 400 000. Det blir inte 1 400 000 genom att först räkna bort den utflyttandes tänkta halva av den gamla skulden. Den gamla bankskulden har inte minskat genom er interna överenskommelse.
| Egna pengar till betalningen | Extra lån till betalningen | Bolån efter ändringen | Över antagen lånegräns 2,3 miljoner |
|---|---|---|---|
| 0 kr | 500 000 kr | 2 500 000 kr | 200 000 kr |
| 100 000 kr | 400 000 kr | 2 400 000 kr | 100 000 kr |
| 200 000 kr | 300 000 kr | 2 300 000 kr | 0 kr |
Vi antar här att banken efter sin prövning accepterar högst 2 300 000 kronor i totalt bolån. Det är en påhittad gräns för modellen, inte ett lagstadgat belopp, en generell belåningsgrad eller ett lånelöfte. Banken behöver för ert ärende ange tillåtet totalbelopp, godtagbart bostadsvärde och amortering samt hur ett övertagande och en eventuell utökning behandlas.
Vad saknas på betalningsdagen?
Anta nu att kontot innehåller 150 000 kronor och att 50 000 ska vara kvar som vald reserv. Då är 100 000 tillgängligt för bodelningslikviden. Om lånet får öka från två till 2,3 miljoner kan banken i modellen finansiera ytterligare 300 000. Tillsammans finns 400 000 kronor till betalningen på 500 000. Det saknas alltså 100 000.
Reserven är inte samtidigt pengar till utbetalningen. Även om hela kontot används blir beloppet 150 000 + 300 000 = 450 000: fortfarande 50 000 för lite, och reserven är förbrukad. För att både betala 500 000 och behålla 50 000 med samma antagna lån behövs 250 000 på kontot från början.
Gör avstämningen mot den faktiska dagen. Bestäm med banken vem som betalar mottagaren, vilka egna pengar som ska finnas tillgängliga och om en gammal lånedel ska lösas eller fortsätta med ändrade låntagare. Lägg verkliga avgifter och eventuella lösenbelopp på egna rader. Boka inte samma överförda lånekapital både som kvarvarande skuld och som en extra utbetalning till den andra parten.
Kontrollera månadsbudgeten med en inkomst
Ett finansierat engångsbelopp visar inte om vardagen fungerar. Konsumentverket rekommenderar en budget som rymmer ränta, amortering och avgifter även när ekonomin ändras. Använd den kvarboendes faktiska nettoinkomst och utgifter, med barn, försäkringar och andra åtaganden där de hör hemma.
I en separat egen månadskalkyl antar vi att finansieringen är ordnad och bolånet är 2 300 000 kronor. Nettoinkomsten är 33 000. Avgift och drift utan bolånet är 5 000, övriga levnadskostnader 11 500, betalningar på andra lån 2 500 och vald månadsreserv 2 000. Det lämnar 12 000 till bolånets ränta och amortering. Ingen överföring från den utflyttade räknas som inkomst.
Vi antar 3 500 kronor i avtalad månadsamortering. Detta är ingen beräkning av amorteringskravet. Tabellen visar första månadens ränta på hela ingående skulden, med nominell årsränta delad med tolv, utan avgifter eller skattereduktion. Räntorna är egna testnivåer, inte aktuella bankerbjudanden.
| Egen test-ränta | Ränta första månaden | Ränta plus amortering | Kvar efter vald reserv |
|---|---|---|---|
| 4 % | 7 666,67 kr | 11 166,67 kr | 833,33 kr |
| 5 % | 9 583,33 kr | 13 083,33 kr | −1 083,33 kr |
| 6 % | 11 500 kr | 15 000 kr | −3 000 kr |
Vid fyra procent räcker denna exempelbudget precis med en mindre marginal. Vid sex procent saknas 3 000 per månad. Testa i verktyget för lånebudget: avrundad betalning 11 167 ger 833 kronor kvar, medan 15 000 ger ett underskott på 3 000. Banken gör sin egen kreditprövning med sina förutsättningar; tabellen bestämmer inte vad du får låna.
Bostadsrättens skatt följer inte samma räkning
Skatteverket skiljer mellan ett köpekontrakt och en överlåtelse av bostadsrätt genom bodelning. Vid bodelning övertas tidigare inköpspris för den överlåtna delen, och en betald bodelningslikvid blir inte ett nytt avdragsgillt inköpspris vid en framtida försäljning. Ett uppskov kan också behöva föras över. Ta därför med historiska skatteunderlag i genomgången. Vår finansieringstabell räknar inte fram någon skatt eller latent skatt och bestämmer inte vilket avtal ni ska använda.
Samordna handlingar, betalning och befrielse från lånet
- Stäm av samma datum. Samla kapital per lånedel, villkor och planerad ändringsdag. Skilj kapital från ränta och avgifter som ännu inte bokförts.
- Dokumentera fördelningen. Ta fram rätt underlag för bodelningen och beloppet till den som lämnar. Be om hjälp om ni inte är överens eller om handlingarna är oklara.
- Begär bankens slutliga finansieringsplan. Kontrollera totalt bolån, nya pengar, egna medel, reserver och betalningsmottagare. Ett inskickat ärende är ett annat steg än en beviljad och genomförd ändring.
- Kontrollera ansvaret efter ändringen. Be banken skriftligen bekräfta vilka låntagare som finns kvar och från vilken dag den andra är befriad. Spara bevis för betalningen mellan parterna separat.
- Kontrollera nästa avi. Säkerställ rätt konto, mottagare, belopp och autogiro. Fråga banken vilka instruktioner som gäller fram till ändringsdagen och följ dem under handläggningen.
Om upplägget inte går ihop behöver ni diskutera andra möjliga lösningar innan ni räknar med en färdig överlåtelse. En mindre reserv ändrar kassaläget men löser inte automatiskt kreditprövningen. Det går inte heller att göra den gemensamma skulden mindre genom att ändra namnen i ett privat kalkylblad.
Vanliga frågor
Är min gamla andel av bolånet samma sak som mitt nya lån?
Inte när du ska stå ensam för hela kvarvarande bolånet. I exemplet finns två miljoner kvar till banken före den extra finansieringen. Din tidigare privata fördelning med den andra personen ersätter inte bankens kapitaluppgift.
Är 500 000 kronor rätt belopp för en bodelning?
Det är bara ett antaget, redan bestämt belopp i räkneövningen. Den verkliga bodelningen kräver era värderingar, avtal och övriga relevanta förhållanden. Finansieringsguiden avgör inte den fördelningen.
Är den andra personen fri när pengarna har betalats?
Kontrollera både betalningen och bankens ändring av låneansvaret. Ett kvitto på bodelningslikviden visar att pengar överförts, men behöver kompletteras med bankens bekräftelse om befrielse och datum.