Sälja bostad med bolån: handpenning och likvidavräkning

Guiden gäller en vanlig frivillig försäljning med mäklare där ditt befintliga bolån ska slutbetalas. Den gäller inte exekutiv försäljning, bodelning eller att en köpare tar över lånet. Källorna är kontrollerade den 17 oktober 2026. Vårt eget villaexempel visar varför en affär kan ge ett positivt nettobelopp men ändå kräva pengar från ditt konto på tillträdesdagen.

1. Börja med säljarens avräkning och rätt lånedag

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens beskrivning av tillträdet går parterna igenom en likvidavräkning som anger betalningarna. Köparens bank kontaktar säljarens bank och hanterar normalt lösen av de lån som ska betalas. Överskottet går till säljaren och parterna får kvitton. Det är ett vanligt arbetssätt, inte ett besked om att varje affär följer exakt samma rutin.

Be om säljarens specifikation i förväg. Kontrollera bostad, pris, tillträdesdatum, redan betald handpenning, mäklararvode, andra regleringar och vilka lån som ska lösas. Skilj köparens återstående betalning från vad du själv ska få ut. Den ena siffran visar inte automatiskt den andra.

Lånesaldot i appen kan sakna upplupen ränta eller kostnad för att avsluta en bunden lånedel. Be banken bekräfta ett lösenbelopp för den faktiska betalningsdagen, uppdelat per lån. Har en vanlig amortering bokförts efter beskedet, eller ändras tillträdet, behöver beloppet stämmas av igen. Dra inte av en hel avi själv; en del kan vara ränta.

2. Följ handpenningen från köpare till tillgängliga pengar

Handpenningen är en del av köpeskillingen, inte en extra ersättning ovanpå priset. Men hela beloppet behöver inte finnas på ditt konto. FMI:s vägledning om klientmedel förklarar att mäklaren kan hålla pengar enligt ett depositionsavtal. En handpenning som mäklaren tagit emot ska annars överlämnas snarast till säljaren enligt den regel FMI redovisar. Avtalen avgör även när mäklarens ersättning ska betalas.

Skriv upp bruttobeloppet, varje avdrag, nettoutbetalningen och datumet. Kontrollera redovisningen mot kontoutdraget. Pengar som fortfarande är deponerade är inte samma sak som redan frigjorda pengar. Fråga mäklaren och bankerna vem som får disponera dem, när och till vilken betalning.

Om du själv köper en ny bostad samtidigt behövs en separat kalender för den affären. Vår guide om handpenningslån beskriver köparens tidsglapp. Att du har fått en handpenning som säljare betyder inte att hela summan kan användas till nästa köp utan att kontrollera det gamla bolånets lösen.

3. Eget exempel: 40 000 kr kvar, men 200 000 kr behövs vid tillträdet

Anta en villa som säljs för 3 000 000 kr. Köparen betalar 300 000 kr i handpenning. Mäklarens avtalade arvode på 60 000 kr betalas helt ur handpenningen och du får resterande 240 000 kr den 20 september. Tillträdet är den 30 oktober. Dessa är påhittade belopp och datum, ingen uppgift om ett normalt arvode eller en faktisk affär.

Bankens antagna lösenbesked för den 30 oktober är 2 890 000 kr i kapital, 8 000 kr i upplupen ränta och 2 000 kr i ränteskillnadsersättning: sammanlagt 2 900 000 kr. Ersättningen är bara ett valt exempelbelopp, inte uträknad med en bolåneformel. Vi antar inga ytterligare betalningar, avgifter, kostnadsregleringar eller ändringar mellan beskedet och lösen. Skatt och övriga flyttutgifter ingår inte.

Två avstämningar behöver ge samma resultat:

• Hela affären: 3 000 000 − 60 000 − 2 900 000 = 40 000 kr kvar före skatt och övriga utgifter.
• Tillträdesdagen: köparen har redan betalat 300 000 kr och ska nu betala 2 700 000 kr. Till bankens lösen på 2 900 000 kr saknas därför 200 000 kr i just dagens flöde.

Har du de tidigare utbetalda 240 000 kronorna kvar kan 200 000 kr föras in i det samordnade betalningsflödet enligt bankens instruktion. Då återstår 40 000 kr hos dig. Du har inte fått en oväntad extra kostnad på 200 000 kr; samma försäljningspengar har bara betalats vid två tillfällen. Skicka inte pengar på eget initiativ utan en bekräftad betalningsinstruktion.

4. Kontrollera både behållen handpenning och verkligt underskott

Tabellen använder samma pris, handpenning, redan betalda arvode och återstående köparbetalning på 2 700 000 kr. Raderna är alternativa situationer. I B har 150 000 kr av nettoutbetalningen använts till annat och endast 90 000 kr finns kvar. I C finns hela nettoutbetalningen kvar, men det antagna daterade lösenbeloppet är högre. Kolumnen ”annat tillskott” är det som behöver finansieras utöver den handpenning som fortfarande finns, inte ett beviljat nytt lån.

I B uppstår behovet av 110 000 kr eftersom 200 000 − 90 000 = 110 000. Hela affärens nettobelopp är fortfarande 40 000 kr; de 150 000 kronorna har använts tidigare. Efter ett tillskott på 110 000 kr går alla kvarvarande 90 000 kr till lösen. Räkna inte dessutom med en ny utbetalning på 40 000 kr från tillträdet.

I C räcker däremot inte ens hela försäljningspriset efter arvodet: 3 000 000 − 60 000 − 2 980 000 = minus 40 000 kr. Att lösenbeloppet är lägre än själva priset löser inte underskottet. Det behöver hanteras med banken och mäklaren i god tid. Tabellen innebär ingen rätt till ny finansiering, uppskjuten betalning eller att banken släpper säkerheten trots ett obetalt belopp.

5. Dra av ett redan betalt arvode en gång

Avräkningen ska gå att följa även om en kostnad visas på flera dokument. I exemplet är arvodet redan betalt när 300 000 kr blir 240 000 kr på ditt konto. Det ska därför inte betalas igen vid tillträdet. Markera belopp, betalningsdatum och underlag i stället för att bara stryka en rad som ser bekant ut.

Om du tar köparens slutbetalning 2 700 000 kr, lägger till nettoutbetalningen 240 000 kr och drar av lösen 2 900 000 kr återstår 40 000 kr. Drar du även av 60 000 kr en gång till får du felaktigt minus 20 000 kr. Skillnaden är exakt det dubblerade arvodet. Om arvodet i din affär ännu inte är betalt ska det däremot finnas med på rätt betalningsdag.

Be om en rättad specifikation om ett betalt arvode verkar krävas igen. Fråga också om separata försäljningskostnader eller fördelningar av exempelvis en betald periodavgift. Våra nollor för andra poster är modellantaganden; din riktiga avräkning kan innehålla fler belopp.

6. Ta upp lösen, säkerhet och ett eventuellt glapp med banken

Konsumenternas förklarar rätten till förtidsbetalning och att bunden ränta kan ge ränteskillnadsersättning. Begär beloppet i god tid för varje lånedel. Använd inte procentgränser för vanliga privatlån som en beräkningsregel för bolånet. Vår guide om att lösa bundet SEB-bolån går närmare in på datum och ersättning.

Bostaden är också bankens säkerhet, vilket Konsumenternas genomgång av pant beskriver. Be banken bekräfta vilka lån som avslutas och hur säkerheten hanteras. För en villa är pantbrevets belopp en annan uppgift än skulden; läs mer om befintliga pantbrev. Anta inte att köparen tar över din skuld.

Om du samtidigt köper nytt kan banken behöva pröva ett säkerhetsbyte eller ett tillfälligt lån. SEB beskriver säkerhetsbyte som en möjlighet med individuell bedömning. Det är ett annat upplägg än full lösen i vårt exempel. Vår guide till tillfälliga lån mellan bostäder behandlar datumglappet. Räkna om hela betalningsplanen om något sådant beviljas; lägg inte bara ett nytt lån ovanpå en kalkyl som redan räknat samma pengar.

7. Pengar efter bolånet är inte din skattepliktiga vinst

De 40 000 kronorna är modellens pengar efter arvode och lånelösen. De visar inte om huset sålts med skattemässig vinst eller förlust. Skatteverkets uppställning för privatbostadsfastighet utgår bland annat från försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris, förbättringsutgifter och eventuellt tidigare uppskov. Dagens bolånesaldo är inte inköpspriset i den beräkningen.

För ett småhus ska försäljningen deklareras året efter köpekontraktet enligt Skatteverket. Gör därför en separat skatteberäkning och planera för den faktiska skatten. Den här avstämningen räknar varken skatt, uppskov, ränteavdrag eller en eventuell skattereduktion som pengar på tillträdesdagen. Flytt, dubbla boenden och nästa bostadsinsats behöver också en egen budget.

8. Be om en betalningsplan som går att kontrollera

Samla följande i samma underlag före tillträdet:

1. Kontrollerat pris, redan erlagd handpenning och köparens återstående betalning.
2. Mäklarens redovisning: vad som betalats ut, hålls deponerat och redan använts till arvode.
3. Bankens lösenbesked med rätt datum, varje lånedel och specificerade kostnader.
4. Hur mycket som finns kvar av tidigare utbetalning och exakt vilket eget tillskott som behövs.
5. Bekräftade mottagare, betalningsdagar och ansvar för överföringarna.
6. Kvitton efter genomförandet och bekräftelse på att rätt lån avslutats.

En konkret fråga till banken och mäklaren är: ”Handpenningen har redan redovisats med detta nettobelopp. Vilken del ska jag tillföra inför lösen, när måste den finnas tillgänglig och vilket belopp får jag efter tillträdet?” Be om en uppdaterad avräkning om pris, dag eller lånebelopp ändras. Det är de bekräftade beloppen och kvittona som avslutar kontrollen.