Bolån utan handpenning: vad kan du göra före kontraktet?

Sökningen ”bolån utan handpenning” blandar ofta ihop två frågor: Kan jag betala senare än vid kontraktet? och kan jag köpa helt utan egna eller andra pengar utöver bolånet? Svaret kan skilja sig markant. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) beskriver handpenningen som en betalning som köpare och säljare kan komma överens om. Den fungerar som säkerhet för säljaren om köparen bryter mot avtalet. Den är inte samma sak som bankens gräns för hur stor del av bostadens värde som får belånas.

Börja med att skilja på handpenning och kontantinsats

Handpenning är en tidig del av köpeskillingen. Konsumenternas anger att den vanligtvis betalas inom ungefär en vecka efter kontrakt och ofta motsvarar 10 procent. Ditt avtal avgör belopp och förfallodag. Kontantinsats är den del av den slutliga finansieringen som inte täcks av bolånet. Samma sparade pengar kan användas först som handpenning och sedan räknas av från priset vid tillträdet – men bara om pengarna faktiskt finns när de behövs.

Enligt lagen om begränsning av bostadskrediter, 4 § får belåningsgraden vid en ny bostadskredit vara högst 90 procent. Banken kan välja en lägre nivå efter sin kreditprövning och värdering. Om både pris och godkänt marknadsvärde är 3 000 000 kronor är lagens tak för bolånet 2 700 000 kronor; minst 300 000 kronor måste då ordnas utanför bolånet. En överenskommelse om ingen handpenning vid kontraktet tar inte bort den finansieringsfrågan på tillträdesdagen. Vid husköp kan dessutom lagfart och nya pantbrev kosta pengar.

Tre möjliga vägar när handpenningen saknas nu

1. Pröva ett handpenningslån för ett verkligt tidsglapp

Om din nuvarande bostad är såld men likviden inte har kommit, eller dina pengar på annat sätt blir tillgängliga före den nya bostadens tillträde, kan banken pröva ett tillfälligt handpenningslån. Konsumenternas beskriver ett sådant lån som normalt amorteringsfritt under den korta tiden och återbetalat på tillträdesdagen. Det behövs alltså en trovärdig källa för återbetalningen. Ränta och eventuella avgifter tillkommer, och utbetalningen måste hinna fram före avtalad betalningsdag.

Ett handpenningslån är inte ett sätt att trolla fram den slutliga kontantinsatsen. Om du behöver jämföra kostnaden och villkoren för just den korta krediten, läs vår separata guide om att låna till handpenningen. Om försäljningslikviden från den gamla bostaden kommer efter den nya bostadens tillträde kan banken även behöva pröva ett överbryggningslån. Be om besked för hela kedjan, inte bara den första betalningen.

2. Fråga om ett annat betalningsdatum – innan avtalet skrivs

Det kan vara möjligt att avtala om ett senare datum eller ett annat upplägg, men säljaren behöver acceptera det. FMI:s information utgår från att handpenningen bestäms mellan köpare och säljare. Ett tillsynsbeslut från FMI visar också varför en senarelagd betalning måste vara tydligt dokumenterad: i det ärendet hade parterna kommit överens om att handpenning skulle betalas när en annan lägenhet hade sålts.

Prata med mäklaren innan du lämnar ett bindande besked. Be att belopp, sista betalningsdag och eventuella villkor skrivs korrekt i köpekontraktet och att båda parter förstår konsekvensen. Utgå inte från att en muntlig kommentar, ett lånelöfte eller möjligheten att sälja din gamla bostad senare ändrar ett redan undertecknat avtal. Säljaren kan säga nej och välja en annan köpare.

3. Vänta eller välj en billigare bostad om slutfinansieringen saknas

Om du inte kan visa hur den del som ligger utanför bolånet ska betalas på tillträdesdagen, hjälper det inte att bara flytta handpenningens datum. Ett privatlån till en del av kontantinsatsen kan i vissa fall prövas separat, men det ökar skulderna och kan minska vad bolånebanken bedömer att du klarar. Fråga bolånebanken före en sådan ansökan. Läs guiden om blancolån till kontantinsats för den långsiktiga skuldfrågan; den är skild från att bara sakna kontanter vid kontraktet.

Om kalkylen kräver både maximalt bolån, ett nytt privatlån och ingen reserv för flytt eller oväntade kostnader är det ett varningstecken. Då kan ett lägre pris, mer sparande eller senare köp vara säkrare än att skriva under för tidigt. Gör en hushållsbudget med boendekostnaden och pröva också högre ränta eller tillfälligt lägre inkomst.

Om avtalad handpenning inte betalas i tid

Har du redan skrivit på och märker att pengarna inte hinner fram, kontakta banken och mäklaren omedelbart. Kontrollera den faktiska förfallodagen, vem som ska ta emot betalningen och vad kontraktet säger om dröjsmål. Räkna inte med att ett senare bankbesked automatiskt ger dig extra tid. En ändring bör förankras med säljaren och dokumenteras tydligt genom mäklaren; vad som händer om betalningen uteblir beror på det enskilda avtalet. Om parterna är oense om avtalet kan du behöva individuell juridisk rådgivning. FMI:s vägledning om handpenningens funktion förklarar varför frågan är viktig även för säljaren.

Vanliga frågor

Kan jag få bolån trots att jag inte har handpenningen på kontot i dag?

Möjligen, om banken godkänner köpet och en verklig källa till pengarna vid rätt tidpunkt. Bolånet och betalningen vid kontraktet är olika steg. Banken kan pröva ett separat kort lån för tidsglappet, men måste också godkänna din slutliga finansiering. Ett preliminärt lånelöfte räcker inte som garanti.

Kan köpekontraktet ha noll kronor i handpenning?

FMI beskriver handpenning som något köpare och säljare kan komma överens om. Det innebär att du kan fråga om ett upplägg utan tidig handpenning, men säljaren behöver acceptera och avtalet måste spegla den faktiska överenskommelsen. Det betyder inte att köpet saknar slutbetalning eller att banken lånar ut mer än regler och kreditprövning medger.

Hjälper det att låna till både handpenning och kontantinsats?

Ett kort handpenningslån ska normalt lösas vid tillträdet. Ett längre privatlån till en del av kontantinsatsen är en annan skuld som banken måste räkna med. Kombinationen kan bli för dyr eller nekas. Be bolånebanken pröva hela upplägget innan du tar ytterligare kredit; se även skillnaden mellan bolån och privatlån.

Checklista innan du skriver på

1. Be banken bedöma den konkreta bostaden. Ett lånelöfte är preliminärt. Konsumenternas uppmanar köpare att kontakta banken innan kontrakt; den slutliga kreditprövningen kan ge ett annat besked.
2. Skriv upp fyra datum: kontrakt, handpenningens förfallodag, tillträde och den dag dina pengar faktiskt blir tillgängliga. Finns ett glapp? Be banken pröva rätt kort finansiering för just det glappet.
3. Skilj tillfällig likviditet från slutlig betalningsförmåga. Visa hur handpenningslån och eventuell bryggkredit återbetalas samt hur hela köpeskillingen finansieras.
4. Läs betalningsvillkoret i avtalet. Om du behöver ett senare datum ska säljaren godkänna och mäklaren dokumentera en tydlig överenskommelse innan du binder dig. Fråga vad som händer om betalning eller lån uteblir.
5. Lämna utrymme för övriga kostnader. Kontrollera flytt, försäkring och – för fastighet – lagfart och eventuella nya pantbrev. Håll inte budgeten uppe med ett lån som saknar klar återbetalningskälla.