Bolån och inkomst: vad räknas och vilka intyg behövs?

En månad med mycket övertid kan ge en större löneutbetalning utan att ditt vanliga arbete har förändrats. Ett nytt anställningsavtal kan samtidigt visa högre lön än förra årets skatteuppgifter. När du söker bolån behöver inkomsten därför förklaras, inte bara anges som en totalsumma.

Den här guiden handlar främst om anställdas löneunderlag. Frågan är vilka belopp som kan styrkas och användas i bankens prövning. Vill du i stället veta vilket bostadspris ekonomin kan bära, fortsätt till hur mycket du får låna till bostad.

Skilj bruttolön, inkomsthistorik och pengar att leva på

Gör tre separata anteckningar inför ansökan:

1. Avtalad lön: vad arbetsgivaren har åtagit sig att betala för din tjänst och arbetstid.
2. Redovisad historik: vad som faktiskt har rapporterats för tidigare perioder.
3. Pengar i vardagen: vad du har kvar efter skatt och vad du behöver betala varje månad.

De kan skilja sig utan att någon uppgift är fel. Skriv vilken period varje belopp gäller. Om formuläret frågar efter månadslön före skatt ska du inte fylla i nettoutbetalningen. Lägg heller inte ett engångsbelopp ovanpå en månadslön utan att förklara det.

I din egen budget är det däremot inkomsten efter skatt som visar vad du kan använda. Det är också utgångspunkten i Konsumentverkets budgetvägledning. Samla riktiga räkningar och kontoutdrag och räkna på perioder då inkomsterna är lägre. Bankens prövning och din egen vardagsbudget har olika uppgifter; håll båda uppdaterade.

Banken måste kontrollera betalningsförmågan

Enligt 12 och 12 a §§ konsumentkreditlagen ska prövningen bygga på tillräckliga ekonomiska uppgifter. För bostadskrediter ska nödvändiga uppgifter kontrolleras och banken ska tydligt informera om vilka handlingar du behöver lämna. Bristande underlag kan medföra att lånet inte beviljas. Dessa bestämmelser gäller vid vår kontroll den 26 september 2026.

Konsumenternas beskriver en helhetsbedömning av inkomster, levnadskostnader och lånebetalningar, även framåt under återbetalningstiden. Hushållets storlek, andra skulder och bostadens kostnader spelar därför också roll. Det finns inte ett allmänt lönebelopp i dessa lagbestämmelser som automatiskt ger ett visst bolån.

Be om bankens dokumentlista för just din situation. En allmän lista på nätet är ett sätt att förbereda frågor, inte bevis för att din ansökan är komplett.

Grundlön och tillägg behöver separata rader

Läs igenom lönespecifikationen innan du fyller i ansökan. Gör gärna en egen sammanställning med belopp, period och förklaring för varje rad. Tabellen nedan är vår förberedelselista, inte ett löfte om vilka inkomster en bank godkänner.

Ett konkret bankexempel, inte en regel för alla banker: SBAB anger att grundlön före skatt och schemalagd OB kan räknas med, medan bland annat övertid och reseersättning inte ska tas med. Regelbunden provision kräver individuell bedömning och historik. Fråga alltid din valda bank hur den hanterar dina poster.

Räkneexempel: en specifikation är inte ett godkänt inkomstbelopp

Anta en helt illustrativ lönespecifikation med 32 000 kronor i grundlön, 2 000 i schemalagd OB, 3 000 i övertid och 1 000 i reseersättning. De fyra raderna summerar till 38 000 kronor före eventuell skatt och andra avdrag. Vi beräknar ingen nettolön och använder inga aktuella bankräntor.

Om en bank accepterar grundlönen och just det schemalagda tillägget, men inte de två andra posterna, blir underlaget i exemplet 32 000 + 2 000 = 34 000 kronor, inte 38 000. Det är ett villkorat räkneexempel, inte ett besked om din inkomst eller din rätt att låna.

Poängen är att stämma av samma rader och samma period med banken. Att först räkna med alla tillägg i ansökan och sedan beskriva den lägre grundlönen i intyget kan skapa frågor som du hade kunnat reda ut i förväg.

Kontrollera redovisade uppgifter hos Skatteverket

I Skatteverkets tjänst Mina inkomstuppgifter kan du se uppgifter som arbetsgivare och andra utbetalare har lämnat, välja år eller utbetalare och spara sammanställningen. Vissa uppgifter kommer månadsvis, andra årsvis. Tidigare års beslutade skatteuppgifter finns separat på Mina sidor under Skatter och deklarationer.

En sådan sammanställning visar redovisade uppgifter; den är inte ett besked om att en framtida lön eller en viss inkomstpost godkänns för bolån. Jämför perioderna innan du drar slutsatsen att förra årets uppgift borde motsvara din nuvarande månadslön gånger tolv.

Om något är fel eller saknas rekommenderar Skatteverket att du kontaktar den som lämnat eller borde ha lämnat uppgiften. Berätta även för banken om en relevant rättelse väntas och fråga vilket underlag den behöver under tiden. Ändra inte själv en lönehandling för att få beloppen att stämma.

Ny lön, nytt jobb och tidsbegränsad anställning

Gör en enkel tidslinje: sista dagen på nuvarande villkor, första dagen på det nya avtalet och första utbetalningen. Kontrollera också om tjänstgöringsgraden ändras. Löneökning och längre arbetstid är två olika förklaringar till ett högre månadsbelopp.

SBAB uppger att ny lön i vissa fall kan beaktas, men banken ska kontaktas före första budet och kan begära arbetsgivarintyg och lönespecifikationer. Provanställning och visstidsanställning bedöms individuellt. Detta är SBAB:s beskrivning, inte en generell rätt till bolån vid dessa anställningar.

Fråga din bank om den behöver underlag för startdatum, slutdatum, lön, arbetstid eller andra anställningsvillkor. Be den även säga om ett tidigare lånelöfte behöver kontrolleras igen. Utgå inte från att ett muntligt lönebesked eller en planerad förlängning fungerar som ett redan gällande avtal.

Skilj framtida inkomst från tillfälligt kassaflöde

Om inkomsten förändras efter köpet, gör både en normalmånad och en period med lägre faktiska utbetalningar. Föräldraledighet, ändrad arbetstid eller övergång till pension kan behöva en egen tidsplan. Berätta om förändringen i stället för att välja den mest fördelaktiga månadssiffran.

Som eget budgettest: antagna 26 000 kronor efter skatt minus 18 000 i alla planerade utgifter lämnar 8 000. Under en period med antagna 19 000 kvar efter skatt blir marginalen bara 1 000 om utgifterna är oförändrade. Beloppen är valda exempel, inte skatteberäkningar, ersättningsnivåer eller bankens KALP. Kontrollera att även bolånets ränta, amortering och bostadskostnader ingår i dina egna utgifter innan du använder jämförelsen.

För särskilda inkomstsituationer finns egna guider till bolån som egenföretagare, bolån som pensionär och lånelöfte som student. De ersätter inte bankens individuella prövning.

Förbered ett tydligt underlag innan du lägger bud

Samla efter bankens instruktioner och skicka genom dess anvisade säkra kanal:

1. Aktuella löne- och anställningshandlingar med tydlig arbetstid och period.
2. En separat förklaring av återkommande och tillfälliga tillägg.
3. Relevant redovisad inkomsthistorik och uppgift om eventuella avvikelser.
4. Datum och underlag för kända förändringar i inkomst eller anställning.
5. Hushållets övriga ekonomiska uppgifter som banken efterfrågar.

Om banken säger nej, be om orsaken. 13 § konsumentkreditlagen kräver information om orsaken till ett avslag; om externa databasuppgifter ligger bakom ska även uppgifterna och databasen anges. Ta först reda på om problemet är oklart underlag eller faktisk betalningsförmåga. Fler handlingar löser inte automatiskt en budget som inte håller.

Vanliga frågor om bolån och inkomst

Ska jag ange lön före eller efter skatt?

Följ formulärets instruktion. Månadslön före skatt är inte samma belopp som nettoutbetalningen. För din egen vardagsbudget använder du vad du faktiskt har tillgängligt efter skatt.

Räknas allt som är beskattat som bolåneinkomst?

Utgå inte från det. Skatteredovisning och bankens bedömning har olika syften. Be om besked för varje osäker post och lämna underlag som visar både belopp och varaktighet.

Är förra årets inkomst tillräckligt bevis för min nya lön?

Den beskriver en annan period. Förbered underlag för den aktuella förändringen och fråga banken vad som krävs innan du använder den högre lönen i ansökan.

Ger fast anställning automatiskt bolån?

Nej. En tydlig anställning kan göra inkomsten lättare att beskriva, men hushållets hela ekonomi, lånet och bostaden måste fortfarande prövas.