Bolån som egenföretagare: krav, inkomst och rätt underlag

Att driva eget är alltså inte ett automatiskt nej. Den särskilda utmaningen är att göra inkomstens hållbarhet begriplig för långivaren. Konsumenternas genomgång av kreditprövning säger att banken ska se till hela ekonomin: inkomster, utgifter, skulder, bostadens drift och hushållets levnadskostnader. Bostadens värde kan inte ersätta en bristande betalningsförmåga. Företagets omsättning är därför inte samma sak som den privata inkomst du tryggt kan betala bolånet med.

Vilka krav gäller för bolån som egenföretagare?

De grundläggande bolånekraven gäller alla sökande: tillräckligt betalningsutrymme efter bankens kreditprövning, en godtagbar bostad som säkerhet och finansiering inom reglerna för belåningsgrad. Banken gör en KALP-kalkyl – kvar att leva på – med ränta, amortering, andra lån och normala hushållskostnader. Den använder också en högre kalkylränta än den du erbjuds i dag för att pröva marginalen. Det är bankens individuella bedömning, inte en särskild statlig inkomstgräns för företagare.

Enligt lagen (2026:226) får ett nytt bolån vid köp från den 1 april 2026 uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det betyder normalt minst 10 procent egna medel till själva köpet; en bank kan vilja se en större insats. För ett senare tilläggslån är lagens gräns i stället 80 procent. Ta inte för givet att pengar som ligger i företaget är fria att använda privat: kontrollera först vilka uttag som faktiskt kan göras och vilken skatt de kan medföra.

Lagens minsta amortering är 1 procent per år när belåningsgraden är över 50 men högst 70 procent och 2 procent per år när den är över 70 procent. Det tidigare extra lagkravet kopplat till 4,5 gånger bruttoinkomsten togs bort när reglerna ändrades. Banken kan ändå kräva en annan betalningsplan inom ramen för avtalet. Läs även vår förklaring av bolånets löptid och amortering.

Enskild firma eller aktiebolag – vilken inkomst visar du?

Skatteverket förklarar att en enskild näringsidkare inte tar lön från sin egen firma: egna uttag beskattas inte som lön, medan överskottet är grunden för beskattningen. Resultatet redovisas i en NE-bilaga efter bokföring och bokslut. Ett stort uttag en månad bevisar därför inte i sig en lika stor varaktig inkomst. Visa både historiken och varför den senaste perioden är representativ.

Har du aktiebolag är bolaget en separat juridisk person. Bolaget lämnar Inkomstdeklaration 2 efter varje räkenskapsår. Det är inte samma sak som din privata deklaration. Banken kan därför behöva se båda nivåerna: vad du faktiskt fått i lön eller utdelning och om företaget har förutsättningar att fortsätta betala ut ersättning. Hur utdelning vägs in är ett kreditbeslut, inte en lagstadgad rätt att få hela beloppet räknat som stadig månadsinkomst.

Hur lång företagshistorik behöver banken?

Det finns ingen universell regel om exakt ett eller två verksamhetsår. Handelsbanken beskriver att banken vanligtvis vill se minst två avslutade räkenskapsår, men också kan pröva kortare historik individuellt. SBAB:s publicerade ansökningshjälp anger att företaget i de flesta fall behöver ha varit aktivt minst ett helt verksamhetsår och att beskattad inkomst oftast ska kunna visas; där nämns även möjligheten att pröva exempelvis längre konsultavtal och halvårsbokslut. Detta är bankernas egna exempel, inte en garanti hos någon av dem eller ett krav som gäller alla långivare.

Har företaget nyligen startat, fråga därför tidigt vad banken kan använda som kompletterande bevis: ett aktuellt delårsbokslut, bindande uppdrag eller en tydlig förklaring av hur en tillfällig intäkts- eller kostnadsförändring påverkar resultatet. En prognos är just en prognos; den ersätter inte genomförd försäljning eller bankens kreditprövning. Om en bank inte kan bedöma inkomsten ännu kan du jämföra andra bankers dokumentkrav, vänta in ett bokslut eller pröva ett lägre lånebelopp – utan att anta att något av stegen ger ett ja.

Dokumenten du bör samla före lånelöftet

1. Privat ekonomi: senaste inkomstdeklaration, aktuella skulder och månadskostnader samt ursprunget till din kontantinsats. Skilj företagskassa från egna sparpengar.
2. Enskild firma: NE-bilaga, färdiga bokslut och vid behov ett färskt resultat. Skatteverket visar hur bokslut och NE hör ihop.
3. Aktiebolag: lönebesked, deklaration för dig personligen, bolagets avslutade räkenskaper och underlag för eventuella utdelningar. Berätta om lönen nyligen ändrats och varför.
4. Nuvarande verksamhet: ta fram färska, verifierbara siffror och större avtal om banken efterfrågar dem. Förklara enskilda engångsposter i stället för att dölja ett svagt år.
5. Boendebudget: lägg in drift, avgift, försäkring, amortering och en högre möjlig ränta. Testa hushållets marginal i vår lånebudget och jämför med bankens egen KALP.

Fråga långivaren vilka dokument den faktiskt kräver för din företagsform innan du skickar känsliga handlingar. Använd bankens säkra inlämningskanal, inte ett vanligt öppet mejl. Konsumenternas beskriver att banken kan behöva kompletterande uppgifter när en uppgiven inkomst avviker från kreditupplysningen.

Räkneexempel: kontantinsats och månadsutrymme

Anta att en bostad kostar 3 000 000 kronor och att du vill låna lagens högsta 90 procent, alltså 2 700 000 kronor. Då behöver du minst 300 000 kronor till köpet själv. Vid 90 procents belåning är lagens minsta amortering i utgångsläget 2 procent av 2 700 000 kronor per år, eller 54 000 kronor per år – cirka 4 500 kronor per månad.

Om räntan i ett rent räkneantagande vore 4 procent oförändrat, blir första månadens förenklade ränta ungefär 9 000 kronor. Tillsammans med amorteringen är det cirka 13 500 kronor, före avgift eller drift, försäkring och andra kostnader. Fyra procent är inte en aktuell offert eller bankens KALP-ränta. Banken testar sin egen högre kalkylränta och hela hushållets ekonomi. Använd bolånekalkylen för att ändra belopp och ränta och kontrollera aktuella boräntor när du jämför riktiga erbjudanden.

Från lånelöfte till slutligt bolån

Ett lånelöfte är preliminärt. Konsumenternas bolåneguide förklarar att långivaren gör en fullständig prövning och bedömer den valda bostaden före ett slutligt besked. Om företagets resultat, din lön, skulder eller bostadens förutsättningar ändras mellan lånelöfte och köp kan även svaret ändras. Skriv därför inte under ett köpekontrakt i tron att ett preliminärt belopp ensamt garanterar finansieringen. Diskutera finansieringsvillkor med mäklaren och långivaren innan ett bindande steg.

För en egenföretagare är en bra ansökan inte den som visar högsta möjliga omsättning, utan den som låter banken följa en trovärdig privat betalningsförmåga från deklarerade och aktuella underlag till en budget som håller även i ett svagare företagsår.

Vanliga frågor

Kan jag få bolån med enskild firma utan lönespecifikation?

Ja, det kan vara möjligt. I enskild firma tar du inte lön från dig själv. Banken behöver i stället kunna bedöma bland annat deklarerat överskott och verksamhetens aktuella ekonomi. Fråga exakt vilka bokslut och NE-bilagor den vill se.

Räknas utdelning från mitt aktiebolag som inkomst?

Det beror på långivarens bedömning av din privata ekonomi och bolagets möjlighet att fortsätta ge ersättning. Visa lön, beslutade och faktiskt utbetalda utdelningar samt bolagets siffror; anta inte att hela en engångsutdelning behandlas som varaktig månadslön.

Måste mitt företag ha funnits i två år?

Nej, det finns inget sådant allmänt lagkrav. En bank kan vilja se två bokslut medan en annan kan ha andra villkor eller pröva kompletterande underlag. Be om ett konkret besked för din situation innan du planerar ett köp.

Räcker ett lånelöfte när jag hittat bostaden?

Nej. Lånelöftet är preliminärt. Banken ska också göra en slutlig kreditprövning och bedöma bostaden. Kontakta banken innan du binder dig vid ett köp.