Vid ett godkänt säkerhetsbyte kan ett bundet bolån behållas i samma bank medan den nya bostaden ersätter den gamla som säkerhet. Det innebär inte att det gamla lånebeloppet betalas ut igen. Be banken visa både vilka lånedelar som blir kvar och vilka faktiska utbetalningar som täcker köpet på varje tillträdesdag. Ett fungerande slutläge kan fortfarande ha ett stort finansieringsglapp före försäljningsbetalningen.
1. Skilj räntan, säkerheten och utbetalningen åt
Uttrycket att ”flytta med bolånet” kan beskriva olika saker. Här gäller frågan ett bostadsbyte där du vill behålla en bunden lånedel hos samma långivare. Det är en annan situation än att byta bank medan du bor kvar, eller att köparen skulle överta din skuld. Du behöver ett besked om lånet och den nya säkerheten som passar just din affär.
SEB beskriver säkerhetsbyte som en möjlighet för ett befintligt bolån med bunden ränta, efter individuell bedömning av den nya bostaden. Konsumenternas Bank- och finansbyrå förklarar också att ett säkerhetsbyte sker i samma bank och inte säkert godkänns. Ett preliminärt lånelöfte besvarar därför inte alla frågor om den nya bostaden och betalningarna.
Håll tre besked bredvid varandra: vilken skuld och räntebindning du får behålla, vilken bostad som banken godtar som pant och vilka pengar banken faktiskt för över. Att ett belopp står kvar i låneöversikten visar en skuld, inte en ny insättning på kontot.
2. Låt banken pröva ordningen mellan tillträdena
Kontrollera datumen innan du räknar med att slippa lösen. I sin vägledning om att köpa eller sälja först anger Handelsbanken att räntevillkoren kan följa med om du stannar i banken och tillträder den nya bostaden innan du frånträder den sålda. Den nya bostaden behöver enligt banken belånas med minst beloppet för den bundna lånedel som ska flyttas. Detta är bankens publicerade förutsättningar, ingen gemensam tidsregel för alla banker.
Be din långivare bekräfta vilka datum som godtas, hur eventuella överlapp hanteras och när den gamla säkerheten kan släppas. Samma kalenderdatum innebär inte automatiskt att betalningar går att göra i valfri ordning. För alternativet full lösen finns vår översikt över att lösa bundet SEB-bolån. Räkna inte bort en möjlig lösenkostnad förrän banken har bekräftat vilka lånedelar som verkligen behålls.
3. Eget exempel: börja med slutläget
Vi använder en förenklad, påhittad affär. Den gamla bostaden säljs för 3 000 000 kronor och försäljningsutgiften antas vara exakt 60 000 kronor. Den befintliga bundna skulden är 2 000 000 kronor. Skillnaden efter skuld och försäljningsutgift är då 940 000 kronor i eget kapital. Det är en ekonomisk avstämning, inte ett löfte om att just det beloppet betalas till ditt konto.
Den nya bostaden kostar 3 400 000 kronor. Före handpenningen har du 500 000 kronor i sparade pengar och väljer att behålla 150 000 kronor som reserv. Till hela köpet kan du därför använda 350 000 kronor av sparandet. Reserven är ett eget val i exemplet, ingen bankregel. Alla belopp är modellantaganden; ingen viss bostad eller kredit har prövats.
| Del | Belopp | Vad beloppet betyder |
|---|---|---|
| Eget kapital från gamla bostaden | 940 000 kr | 3 000 000 − 60 000 − 2 000 000 |
| Sparpengar som används totalt | 350 000 kr | 500 000 − 150 000 i vald reserv |
| Befintlig skuld som antas behållas | 2 000 000 kr | Skuld i slutläget, inte nya kontanter |
| Ytterligare slutlig finansiering som behövs | 110 000 kr | Återstående behov som måste prövas separat |
Raderna ger tillsammans 3 400 000 kronor. Den totala skulden efter båda affärerna blir i modellen 2 110 000 kronor, om banken godtar hela upplägget. Att banken kan låta den befintliga räntan följa med säger inte att ytterligare 110 000 kronor beviljas, får samma ränta eller får samma amorteringsvillkor.
4. Räkna handpenningen en gång
Anta att 340 000 kronor redan har betalats i handpenning för den nya bostaden, helt ur de egna sparpengarna. Då återstår 3 060 000 kronor av köpeskillingen till tillträdet. Sparandet har samtidigt sjunkit till 160 000 kronor. Efter den valda reserven på 150 000 är bara 10 000 kronor tillgängliga för nästa betalning.
Handpenningen ingår redan i de 350 000 kronor som används av sparandet totalt. Den ska inte läggas ovanpå köpeskillingen eller dras av ytterligare från bostadens eget kapital. På motsvarande sätt får försäljningspengar som redan betalats ut och använts inte läggas till ännu en gång på tillträdesdagen.
5. Kontrollera pengarna den dag köpet ska betalas
Sätt nu den nya bostadens tillträde till den 6 november och betalningen för den gamla bostaden till den 20 november 2026. Båda köpekontrakten antas vara påskrivna. Det är 14 kalenderdagar mellan datumen. Anta att inga försäljningspengar har frigjorts före den 20 november; en eventuell köparhandpenning ligger kvar hos mäklaren och räknas inte som disponibel. De extra 110 000 kronorna antas här vara godkända och möjliga att betala ut den 6 november.
| Post | Tillgängligt belopp | Kontroll |
|---|---|---|
| Eget konto efter handpenning och reserv | 10 000 kr | 340 000 kr är redan betalda |
| Antagen ny utbetalning | 110 000 kr | Kräver ett separat konkret godkännande |
| Framtida försäljningsbetalning | 0 kr den dagen | Kommer enligt antagandet först den 20 november |
Tillgängligt är 120 000 kronor mot 3 060 000 kronor som ska betalas. Den ännu oförklarade betalningen är 2 940 000 kronor. Den befintliga skulden på två miljoner har inte i sig skapat en ny utbetalning. Ett besked om att behålla lånet räcker därför inte som betalningsinstruktion.
Beloppet 2 940 000 är modellens finansieringsglapp, inte ett brygglåneerbjudande eller ett normalt lånebelopp att ansöka om. Om planen bara lägger till ett antaget brygglån på 940 000 kronor, utan någon annan faktisk utbetalning, saknas fortfarande två miljoner. Banken måste visa hur hela betalningen ordnas och vilka tillfälliga skulder som uppstår.
6. Följ tillfälliga lån till deras avslut
Som en ren kontroll: om just hela glappet på 2 940 000 kronor skulle täckas av en ny tillfällig kredit samtidigt som tvåmiljonerslånet och tillägget på 110 000 står kvar, blir skulden tillfälligt 5 050 000 kronor. Vi förutsätter inte att banken erbjuder den konstruktionen. Ett annat upplägg måste stämmas av med sina egna utbetalningar och avslut; gamla och ersättande skulder får inte räknas dubbelt.
Anta separat att banken i en sådan modell godkänt hela säkerhetsbytet utan lösen av tvåmiljonerslånet, att hela försäljningspriset blir tillgängligt den 20 november och att 60 000 kronor då går till försäljningsutgiften. Kvarvarande 2 940 000 kan då täcka den tillfälliga kreditens kapital. Ränta, andra avgifter, amorteringar, skatt, drift och flyttkostnader ingår inte i denna stillbild och behöver egna pengar och betalningsdagar. Den valda reserven är inte en extra finansieringskälla i tabellerna.
Vår guide om tillfälliga lån mellan bostäder behandlar kostnader under glappet. Skilj en låg tillfällig ränta från förmågan att återbetala hela kapitalet. Ett godkänt slutligt bolån och godkänd mellanfinansiering är två besked som behöver fungera tillsammans.
7. Begär en finansieringsplan med faktiska betalningsrader
Skicka båda kontrakten, tillträdesdatumen, bankens lånedelsuppgifter, handpenningskvittot och mäklarens preliminära avräkningar genom bankens säkra kontaktväg. Be om en plan för varje dag då pengar ska flyttas, med avsändande lån eller konto, mottagare, belopp och kvarvarande skuld efteråt. Ta upp vad som händer om ett tillträde eller försäljningspris ändras innan du förbinder dig till en lösning.
Jag vill behålla lånedel [nummer] genom säkerhetsbyte. Bekräfta godkänd bostad, belopp, ränta och datum. Visa vilka nya utbetalningar som betalar köpet, vilka gamla lån som faktiskt löses och hur eventuell tillfällig kredit återbetalas. Redovisa också ränta, avgifter och amortering efter båda tillträdena.
8. Stäm av även efter att nycklarna har lämnats
Jämför bankens transaktioner med planen. Kontrollera att rätt skuld finns kvar med avtalade räntevillkor, att tillfällig finansiering verkligen har avslutats och att gamla säkerheter har hanterats enligt bankens besked. Följ första avin: oförändrad bunden ränta innebär inte automatiskt oförändrad totalskuld, amortering eller månadsbetalning.
Om banken i stället har löst det gamla lånet ska avräkningen räknas enligt det faktiska upplägget. Då är vår guide om försäljningslikvid och lånelösen relevant. Blanda inte den modellens nettolikvid efter lösen med en kalkyl där samma skuld antas behållas.