Lånelöfte och ränta: vad gäller före bolånet?

Har ett lånelöfte en ränta?

Nej, lånelöftet är inte ett utbetalt lån. Därför finns ingen skuld att betala bolåneränta på. Det belopp som står i löftet är ett preliminärt tak för vad banken kan tänka sig att låna ut utifrån de uppgifter den har fått, inte ett lån som redan löper.

Det kan ändå stå en räntesats i bankens exempel eller kalkyl. Läs vad siffran avser. Den kan vara en antagen ränta för att visa en möjlig månadskostnad, en högre ränta för bankens stresstest eller en aktuell annonserad bolåneränta. Ingen av dessa siffror betyder automatiskt att just du har fått ett bindande ränteerbjudande.

Kostar det att skaffa lånelöfte?

Konsumenternas vägledning om bostadsköp säger att ett lånelöfte kostar inget. Det är en första kreditprövning, och löftet är inte bindande vare sig för banken eller för dig. Kostnader uppstår först om du går vidare med ett verkligt bostadsköp och bolån, exempelvis ränta, amortering och eventuella avgifter enligt avtal.

Fråga banken separat om avgifter för själva bolånet, exempelvis uppläggning eller avisering, och jämför effektiv ränta när villkoren finns. Ett kostnadsfritt löfte betyder inte att det framtida bolånet saknar kostnader.

Varför räknar banken med en högre ränta?

Banken behöver bedöma att hushållet klarar lånet även om förutsättningarna blir sämre. Därför gör den en kvar-att-leva-på-kalkyl, ofta kallad KALP. Konsumenternas förklarar att banken i denna kalkyl räknar med en högre ränta än den som allmänt gäller för bolån på marknaden. Banken lägger också in boendekostnader, levnadskostnader och befintliga skulder.

Kalkylräntan är ett prövningsverktyg. Den är varken den ränta du betalar i dag eller ett löfte om exakt vilken ränta du får efter köpet. Be banken förklara vilka antaganden som gjort att ditt lånelöfte blev högre eller lägre än du väntade dig.

När får du veta den verkliga bolåneräntan?

När banken har granskat den bostad du vill köpa och beviljat bolånet ska du få ett bindande erbjudande. Där ska kreditvillkoren framgå. Du och banken kommer därefter överens om ränta, räntebindningstid och amortering. Konsumenternas genomgång påpekar att många banker ändå har villkor där den exakta räntesatsen fastställs på utbetalningsdagen. Läs därför både erbjudandet och formuleringen om listränta, rabatt och den dag räntan bestäms.

Enligt 13 a § konsumentkreditlagen ska du få minst sju dagars betänketid för ett bindande bostadskrediterbjudande. Banken ska också förklara vilka faktorer som påverkat den erbjudna räntan enligt 13 b §. Du kan använda tiden för att jämföra faktiska villkor, inte bara bankernas annonserade räntor.

Är lånelöftet en garanti för att du får bolån?

Nej. Banken måste också godkänna den specifika bostaden, köpeskillingen och den slutliga finansieringen. Den kan behöva bedöma värdering, säkerhet och bostadsrättsföreningens ekonomi. Har din inkomst, anställning, familjesituation eller dina andra skulder ändrats efter ansökan behöver banken få veta det.

Kontakta banken när du har hittat en bostad och innan du skriver på ett bindande köpekontrakt. Ett högt lånelöfte ersätter inte bankens slutliga klartecken. Detta är särskilt viktigt om budgivningen slutar nära den högsta nivå du har fått i löftet.

Hur stort lånelöfte kan du använda vid budgivning?

Bankens maxbelopp är inte nödvändigtvis en trygg budgräns. Räkna även på egna pengar, avgift eller drift, försäkring, underhåll, flytt och en buffert. Den nuvarande lagen om begränsning av bostadskrediter sätter taket för ett nytt bolån vid köp till 90 procent av bostadens värde. Banken kan bevilja mindre efter sin prövning.

För en bostad som kostar 3 000 000 kronor blir det lagliga bolånetaket 2 700 000 kronor och minst 300 000 kronor behöver finansieras utanför bolånet. Det är en övre gräns, inte ett löfte om att banken finansierar hela 90 procent. Se vår separata guide om kontantinsats och blancolån om du behöver förstå skillnaden mellan egna pengar och ett nytt lån.

Vad händer med månadskostnaden när räntan ändras?

Anta ett bolån på 2 700 000 kronor. Tabellen visar en förenklad första månads räntekostnad vid tre påhittade räntor, före amortering, boendets övriga kostnader och eventuell skattereduktion. Den är inget erbjudande från en bank.

Beräkningen är lånebelopp × årsränta ÷ 12 och avrundar bort effekten av betalningsdagar och minskande skuld. Vid belåning över 70 procent anger nuvarande lag minst 2 procents årlig amortering, vilket i detta exempel motsvarar 4 500 kronor per månad. Amortering är återbetalning av skuld, men den kräver ändå utrymme i månadsbudgeten. Prova din egen situation i vår lånebudget och med bankens aktuella kalkyl.

Hur länge gäller ett lånelöfte?

Det finns ingen giltighetstid som är densamma hos alla banker. Kontrollera slutdatumet i ditt besked och fråga banken hur du förnyar det. Om uppgifterna bakom löftet ändras kan banken behöva göra om prövningen även före slutdatumet. En ny kredit eller högre bostadsavgift kan påverka utrymmet.

Spara gärna bankens skriftliga besked och anteckna vilka inkomster, skulder och egna pengar som ingick. Då blir det lättare att upptäcka om förutsättningarna inte längre stämmer när du hittar rätt bostad.

Kan du jämföra räntor efter att du fått lånelöfte?

Ja. Löftet binder inte dig till ett bolån hos samma bank. Be om konkreta erbjudanden när köpet närmar sig och jämför ränta, rabattens längd, avgifter, amortering och villkor för rörlig respektive bunden ränta. Konsumenternas rekommenderar att du jämför bolåneräntor och villkor hos flera banker. Vår guide om aktuella bostadsräntor hjälper dig tolka listränta och genomsnittsränta, men din egen offert avgör.

Den lägsta annonserade räntan är inte automatiskt din ränta. Fråga hur bostadens värde, belåningsgrad och din ekonomi påverkar erbjudandet. Om banken anger en tidsbegränsad rabatt: ta reda på när den upphör och vad som händer därefter.

Checklista innan du lägger bud

• Kontrollera lånelöftets belopp, giltighetstid och vilka uppgifter det bygger på.
• Sätt en egen budgräns med marginal under vad hushållet faktiskt tål.
• Räkna på kontantinsats, drift eller avgift och en högre ränta.
• Redovisa befintliga och planerade krediter för banken.
• Be banken pröva den konkreta bostaden innan kontraktet blir bindande.
• Läs det senare bindande erbjudandets ränta, rabatt, avgifter och amortering.

Om du behöver ett annat utgångsläge finns en separat guide om lånelöfte som student och en om Nordeas lånelöfte. För egen kalkyl kan du även läsa om bolånekalkylen.

Vanliga frågor om lånelöfte och ränta

Börjar räntan löpa när lånelöftet godkänns?

Nej. Ett godkänt lånelöfte innebär inte att ett bolån har betalats ut. Du betalar därför inte bolåneränta enbart för löftet.

Är kalkylräntan samma som räntan jag erbjuds?

Nej. Banken använder en högre kalkylränta för att pröva din betalningsförmåga. Den personliga bolåneräntan bestäms i den senare låneprocessen och ska framgå av erbjudandets villkor.

Kan banken ändra beskedet efter budgivningen?

Ja. Lånelöftet är preliminärt och inte bindande för banken. Den konkreta bostaden, värderingen och din aktuella ekonomi behöver godkännas innan bolånet beviljas.

Måste jag välja banken som gav lånelöftet?

Nej. Löftet binder inte dig. Du kan jämföra andra banker och begära erbjudanden innan du tecknar bolåneavtal.

Är räntan i ett bindande erbjudande alltid låst i kronor?

Inte nödvändigtvis. Konsumenternas beskriver att många banker har villkor där den exakta räntesatsen sätts på utbetalningsdagen. Läs hur listränta och eventuell avtalad rabatt fungerar i ditt erbjudande.

Slutsats

Ett lånelöfte kostar inget och medför ingen bolåneränta. Det visar att banken preliminärt bedömer att du kan klara ett visst lån, ofta med en högre ränta i sin KALP-kalkyl. Den verkliga räntan hör till det senare bolåneerbjudandet och kan enligt villkoren fastställas först när lånet betalas ut. Bekräfta därför både den valda bostaden och de skriftliga villkoren med banken innan du binder dig vid köpet.